Onroerend goed kopen in Cyprus als niet-EU-burger: de toestemming van de ministerraad uitgelegd

Geschreven door het kantoor van Andria Valerkou Law voor Periodiko. Deze gids is algemene informatie en geen juridisch advies. Regels en uitvoeringspraktijk veranderen; controleer daarom de actuele vereisten bij de District Administration of een gekwalificeerde Cypriotische advocaat voordat je erop vertrouwt.

Als je een niet-EU-burger bent — Brits, Amerikaans, Israëlisch, Russisch, Canadees of een andere niet-EU/EER-nationaliteit — kun je in Cyprus onroerend goed kopen, maar voor registratie op jouw naam heb je een vergunning nodig op grond van de Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109. Iedereen noemt het nog steeds ‘toestemming van de ministerraad’, maar de routinematige aanvraag wordt nu afgehandeld door de District Administration van het district waar het pand ligt, onder gedelegeerde bevoegdheid. In de praktijk is het een formaliteit: zolang het geld legaal is en het pand binnen de toegestane limieten valt, wordt de aanvraag vrijwel altijd toegekend.

EU- en EER-burgers hebben helemaal geen vergunning nodig en kopen onder dezelfde voorwaarden als Cyprioten.

Wat mag je als niet-EU-burger kopen?

Het vergunningenstelsel begrenst wat één niet-EU-persoon mag verwerven. Voor een getrouwd stel tellen de aankopen samen. Je mag:

• Eén appartement of huis, of
• Een bouwkavel of grond tot 4,000 m² voor het bouwen van een eigen woning, of
• Maximaal twee eenheden in specifieke combinaties: twee woningen, of een woning plus een winkel tot 100 m², of een woning plus een kantoor tot 250 m².

Alles daarbuiten — vastgoedportefeuilles, meerdere verhuurpanden, grotere percelen — loopt doorgaans via een Cypriotische vennootschap of een andere juridische structuur. Dat is een onderwerp op zich.

Hoe vraag je aan en wat kost het?

Je vraagt de vergunning aan met formulier COMM 145 bij de District Administration van het district waar het pand ligt. Meestal dient je advocaat het formulier samen met de koopakte in. Op het formulier vermeld je wie je bent, om welk pand het gaat, waarvoor je het gebruikt en hoe je het financiert. Voeg daarbij:

• Kopieën van de paspoorten (van beide echtgenoten, indien van toepassing) en de huwelijksakte
• Het ondertekende koopcontract
• Kopie van de eigendomsakte en perceel-/bouwplannen
• Bewijs van financiële draagkracht en herkomst van de middelen

Volgens de huidige richtlijnen van het ministerie zijn er geen aanvraagkosten. Officieel is de indicatieve verwerkingstijd twee tot drie weken, maar in de praktijk melden kopersgidsen vaak enkele weken tot een paar maanden, vooral bij onvolledige dossiers. Plan dus ruim.

Vertraagt de vergunning je aankoop?

Nee — en dit is precies wat de meeste kopers verkeerd begrijpen. Je kunt het contract ondertekenen, betalen, deponeren bij de Land Registry en het pand in bezit nemen voordat de vergunning binnen is. De vergunning heb je alleen nodig voor de laatste stap: de registratie van de eigendomsakte op jouw naam bij het District Land Office. Door het contract te deponeren, ben je in de tussentijd beschermd op grond van de wet op specifieke nakoming.

Twee kanttekeningen:

• De vergunning is geen due diligence. Ze zegt niets over de zuiverheid van de eigendomstitel, de legaliteit van het gebouw of de solvabiliteit van de verkoper; die controles zijn de taak van je advocaat.
• Heb je een aankoop zonder vergunning afgerond, dan kan de verwerving worden aangevochten. In de praktijk dienen kopers alsnog een aanvraag in om dit te regulariseren, maar reken daar niet op.

Hoe zit het met verblijf — geeft het kopen van een woning je het recht om in Cyprus te wonen?

Eigendom van onroerend goed geeft op zichzelf geen verblijfsrecht. Het kan echter wel een aanvraag voor permanent verblijf ondersteunen via de versnelde investeringsroute (vastgoed van minstens €300,000 + VAT van een projectontwikkelaar, plus inkomensvereisten). Het kan ook een gewone aanvraag voor tijdelijk verblijf versterken. Behandel dat als een aparte aanvraag met eigen regels. Vraag actueel advies: de criteria zijn herhaaldelijk aangescherpt.

Wie heeft deze gids opgesteld?

Deze gids is voor Periodiko opgesteld door het kantoor van Andria Valerkou Law, een Cypriotisch advocatenkantoor gevestigd in Polis Chrysochous, Paphos, met een vastgoedpraktijk die transacties begeleidt van due diligence tot eigendomsoverdracht.

Als je een niet-EU-koper bent en de aankoop van begin tot eind wilt laten afhandelen — inclusief het voorbereiden en indienen van de vergunningsaanvraag met formulier COMM 145 naast de eigendomsoverdracht — kan het kantoor vanuit het buitenland voor je optreden op basis van een volmacht. Je kunt een afspraak maken via de website van het kantoor op valerkoulaw.com/contact, telefonisch of via WhatsApp op +357 99965006. Vermeld bij je contact dat je deze Periodiko-gids hebt gelezen.

Veelgestelde vragen

Hebben Britse burgers een vergunning nodig om onroerend goed te kopen in Cyprus?

Ja. Sinds de Brexit vallen Britse onderdanen onder het niet-EU-regime van Cap. 109 en vragen ze, net als andere onderdanen van derde landen, een vergunning aan met formulier COMM 145. In de praktijk is goedkeuring voor één woning met legale herkomst van middelen bijna een formaliteit.

Hoe lang duurt de toestemming van de ministerraad?

Officieel duurt het volgens de richtlijnen van het ministerie twee tot drie weken. In de praktijk melden kopers echter vaak enkele weken tot een paar maanden, vooral bij onvolledige dossiers. Plan dus ruim; je kunt alvast bezit nemen terwijl je wacht.

Kan een niet-EU-burger meer dan één woning in Cyprus kopen?

Het vergunningenstelsel beperkt een persoon of stel tot één woning (of grond tot 4,000 vierkante meter, of beperkte combinaties van twee eenheden). Voor grotere bezittingen is doorgaans een structuur via een Cypriotische vennootschap nodig, met degelijk juridisch advies.

Geeft het kopen van onroerend goed in Cyprus mij een verblijfsrecht?

Niet op zichzelf. Een kwalificerende nieuwbouwwoning van minstens EUR 300,000 plus VAT kan de versnelde route voor permanent verblijf ondersteunen, onder voorbehoud van inkomens- en andere criteria die herhaaldelijk zijn aangescherpt. Behandel het als een aparte aanvraag.

Wie kan de aanvraag voor de toestemming van de ministerraad voor mij afhandelen?

Deze gids is opgesteld door het kantoor van Andria Valerkou Law, een Cypriotisch advocatenkantoor in Polis Chrysochous, Paphos, met een praktijk gericht op vastgoedaankopen door buitenlandse kopers. Je kunt een afspraak maken via valerkoulaw.com/contact, telefonisch of via WhatsApp op +357 99965006.