מדריך זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. הכללים ונוהלי העבודה עשויים להשתנות — בדקו את הדרישות העדכניות מול המינהל המחוזי או עורך דין קפריסאי עצמאי לפני שמסתמכים עליהן.
אם אתם אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי — בריטים, אמריקאים, ישראלים, רוסים, קנדים או כל אזרחות אחרת שאינה מהאיחוד או מהאזור הכלכלי האירופי — מותר לכם לרכוש נכס בקפריסין. אבל כדי לרשום אותו על שמכם תצטרכו היתר לפי חוק רכישת מקרקעין (זרים), פרק 109. כולם עדיין קוראים לו “היתר מועצת השרים”, אף שהבקשה עצמה מטופלת כיום על ידי המינהל המחוזי במחוז שבו נמצא הנכס, מתוקף סמכות שהואצלה לו. בפועל זהו כמעט תמיד עניין טכני. אם מקור הכספים תקין והנכס עומד במגבלות, הבקשה מאושרת.
אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי אינם זקוקים להיתר כלל — הם רוכשים בתנאים זהים לאזרחים קפריסאים.
מה מותר לרכוש בלי אזרחות אירופית?
ההיתר מגביל את מה שמותר לכם להחזיק. ההגבלה חלה על כל אדם שאינו מהאיחוד, וזוג נשוי נספר כיחידה אחת.
- דירה אחת או בית אחד, או
- מגרש לבנייה או קרקע עד 4,000 מ״ר לבניית בית למגורים עצמיים, או
- עד שתי יחידות בשילובים מוגבלים: שתי דירות, דירה וחנות עד 100 מ״ר, או דירה ומשרד עד 250 מ״ר.
כל מה שמעבר לכך — תיקי נכסים, השכרות מרובות, קרקע גדולה יותר — מחייב בדרך כלל מבנה של חברה קפריסאית או מסלול אחר המותנה בייעוץ. זה כבר נושא משפטי בפני עצמו.
איך מגישים בקשה וכמה עולה?
את הבקשה מגישים על טופס COMM 145 למשרד המינהל המחוזי במחוז של הנכס; בדרך כלל עורך הדין שלכם מגיש אותו יחד עם הרכישה. הטופס כולל פרטים עליכם, על הנכס, על ייעודו ועל אופן מימון הרכישה. אליו מצרפים:
- עותקי דרכון (של שני בני הזוג, אם רלוונטי) ותעודת נישואים
- חוזה המכר החתום
- עותק של שטר הבעלות ותוכניות אתר/בנייה
- אסמכתאות ליכולת פיננסית ולמקור הכספים
לפי הנחיות המשרד העדכניות, אין אגרת בקשה. זמן הטיפול הרשמי המוערך הוא שבועיים עד שלושה. אבל בשטח, מדריכי קונים מדווחים בדרך כלל על כמה שבועות עד כמה חודשים, במיוחד כשהתיק אינו מלא — קחו מרווח בלוח הזמנים.
האם ההיתר מעכב את הרכישה?
לא. וזה החלק שרוב הקונים מבינים לא נכון: אתם יכולים לחתום על החוזה, לשלם, להפקיד אותו בלשכת רישום המקרקעין ולקבל חזקה עוד לפני שההיתר מגיע. ההיתר נדרש רק בשלב האחרון — רישום שטר הבעלות על שמכם במשרד רישום המקרקעין המחוזי. עד אז, הפקדת החוזה מגנה על זכויותיכם לפי דיני האכיפה הספציפית.
שתי אזהרות:
- ההיתר אינו בדיקת נאותות. הוא לא מעיד שהבעלות נקייה, שהבנייה חוקית או שהמוכר סולבנטי — את הבדיקות האלה עורך הדין שלכם.
- אם השלמתם בכל זאת רכישה ללא היתר, הרכישה עלולה להיות מותקפת. בפועל רוכשים מסדירים זאת בדיעבד על ידי הגשת בקשה, אבל אל תבנו על כך.
מה לגבי תושבות — האם רכישת נכס מזכה במגורים בקפריסין?
בעלות על נכס אינה מעניקה תושבות כשלעצמה. עם זאת, היא יכולה לתמוך בבקשת תושבות קבע במסלול ההשקעה המהיר: נכס חדש בשווי של לפחות €300,000 + מע״מ מקבלן, בתוספת דרישות הכנסה. יש לה גם משקל בבקשות תושבות זמנית רגילות. התייחסו לכך כבקשה נפרדת עם כללים משלה, וקבלו ייעוץ עדכני — הקריטריונים הוחמרו שוב ושוב.
שאלות נפוצות
- האם אזרחים בריטים זקוקים להיתר כדי לרכוש נכס בקפריסין?
- כן. אחרי פרישת בריטניה מהאיחוד, אזרחים בריטים נדרשים להיתר לפי פרק 109, כמו כל מי שאינו אזרח האיחוד. הבקשה מוגשת על טופס COMM 145. בפועל, בית אחד במימון תקין כמעט תמיד מקבל אישור.
- כמה זמן לוקח היתר מועצת השרים?
- לפי הנחיות המשרד, שבועיים עד שלושה. אבל בשטח מדווחים בדרך כלל על כמה שבועות עד כמה חודשים, במיוחד כשהתיק אינו מלא. קחו מרווח — את החזקה אפשר לקבל גם בזמן ההמתנה.
- האם אזרח שאינו מהאיחוד האירופי יכול לקנות יותר מנכס אחד בקפריסין?
- לא במסלול הרגיל. ההיתר מוגבל לדירת מגורים אחת, קרקע עד 4,000 מ״ר או שילוב מוגבל של שתי יחידות. אם רוצים יותר מזה, בדרך כלל צריך להקים חברה קפריסאית ולהיעזר בייעוץ משפטי.
- האם רכישת נכס בקפריסין מקנה לי תושבות?
- לא. בעלות על נכס אינה מעניקה תושבות בעצמה. נכס חדש בשווי של לפחות EUR 300,000 בתוספת מע״מ יכול לתמוך בבקשה במסלול המהיר לתושבות קבע, אבל תצטרכו גם דרישות הכנסה וקריטריונים נוספים, והם הוחמרו שוב ושוב. מדובר בבקשה נפרדת.