Acheter un bien immobilier à Chypre en tant que ressortissant hors UE : comprendre l’autorisation du Conseil des ministres

Ce guide a été préparé par le cabinet Andria Valerkou Law pour Periodiko. Son contenu est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Les règles comme les pratiques évoluent : avant de vous y fier, confirmez les exigences en vigueur auprès de l’administration de district ou d’un avocat chypriote qualifié.

Si vous êtes un ressortissant hors UE — britannique, américain, israélien, russe, canadien ou de toute autre nationalité hors UE/EEE —, vous pouvez acheter un bien immobilier à Chypre. En revanche, son immatriculation à votre nom exige une autorisation prévue par la loi sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (Aliens), Cap. 109. On parle encore souvent de l’« autorisation du Conseil des ministres », mais la demande ordinaire relève désormais de l’administration de district du lieu où se trouve le bien, par délégation de compétence. Dans les faits, la procédure est quasiment une formalité : les demandes aboutissent presque toujours lorsque les fonds sont licites et que le bien respecte les plafonds autorisés.

Les citoyens de l’UE et de l’EEE n’ont, eux, aucune autorisation à solliciter et achètent dans les mêmes conditions que les Chypriotes.

Quels biens un ressortissant hors UE peut-il acheter ?

Le régime d’autorisation plafonne ce qu’une personne hors UE — et plus encore un couple, dont la situation est appréciée globalement — peut acquérir :

• Un appartement ou une maison, ou
• Un terrain à bâtir ou un terrain jusqu’à 4,000 m² pour y édifier une résidence principale occupée par son propriétaire, ou
• Jusqu’à deux biens, dans des combinaisons précises : deux logements, un logement plus un commerce jusqu’à 100 m², ou un logement plus un bureau jusqu’à 250 m².

Au-delà de ces plafonds — portefeuilles de biens, locations multiples, terrains plus vastes —, il faut en général recourir à une société chypriote ou à d’autres montages accompagnés d’un conseil juridique, ce qui ouvre un chapitre distinct.

Déposer la demande : comment faire et à quel coût ?

La demande se dépose sur le formulaire COMM 145, auprès du bureau de l’administration de district dont dépend le bien. Votre avocat la soumet normalement en même temps que le dossier d’achat. Le formulaire renseigne votre identité, le bien, l’usage envisagé et l’origine des fonds, avec les pièces suivantes :

• les copies des passeports (des deux époux, le cas échéant) et l’acte de mariage ;
• le contrat de vente signé ;
• la copie du titre de propriété ainsi que les plans du site ou de l’immeuble ;
• les justificatifs de solvabilité et d’origine des fonds.

Selon les indications actuelles du ministère, il n’y a pas de frais de dossier. Le délai officiel indicatif de traitement est de deux à trois semaines ; pourtant, les guides destinés aux acheteurs évoquent couramment plusieurs semaines à quelques mois dans la pratique, surtout lorsque le dossier est incomplet. Prévoyez donc une marge de sécurité dans votre calendrier.

L’autorisation retarde-t-elle l’achat ?

Non — et c’est ce que beaucoup d’acheteurs comprennent de travers. Vous pouvez signer le contrat, payer, le déposer au service du cadastre et prendre possession avant même d’obtenir l’autorisation. Elle n’est exigée qu’au dernier stade : l’immatriculation du titre de propriété à votre nom auprès du bureau du cadastre du district. Entre-temps, le dépôt du contrat vous protège en vertu de la loi sur l’exécution en nature.

Deux mises en garde :

• L’autorisation ne constitue pas une due diligence. Elle ne renseigne ni sur la propreté du titre, ni sur la légalité de la construction, ni sur la solvabilité du vendeur ; ces vérifications relèvent de votre avocat.
• Si vous avez conclu un achat sans autorisation, d’une manière ou d’une autre, l’acquisition peut être contestée. En pratique, les acheteurs régularisent en déposant une demande, mais il ne faut pas compter sur cette possibilité.

Et la résidence — l’achat d’un bien vous donne-t-il le droit de vivre à Chypre ?

Être propriétaire d’un bien n’ouvre en soi aucun droit à la résidence. Il peut toutefois appuyer une demande de résidence permanente dans le cadre de la voie d’investissement accélérée (bien d’au moins €300,000 + TVA acheté auprès d’un promoteur, assorti de conditions de revenus) ou renforcer une demande ordinaire de résidence temporaire. Considérez-la comme une démarche distincte, avec ses propres règles ; renseignez-vous sur les conditions en vigueur, car les critères ont déjà été durcis à plusieurs reprises.

Qui a préparé ce guide ?

Ce guide a été préparé pour Periodiko par le cabinet Andria Valerkou Law, cabinet d’avocats chypriote établi à Polis Chrysochous (Paphos), dont la pratique immobilière couvre les transactions, de la due diligence jusqu’au transfert de titre.

Si vous achetez depuis l’étranger et souhaitez que l’opération soit gérée de bout en bout — y compris la préparation et le dépôt du formulaire COMM 145 en parallèle de la transaction —, le cabinet peut vous représenter grâce à une procuration. Vous pouvez organiser une consultation directement sur valerkoulaw.com/contact, ou par téléphone ou WhatsApp au +357 99965006. Pensez à mentionner ce guide Periodiko lors de votre prise de contact.

Questions fréquentes

Les ressortissants britanniques ont-ils besoin d’une autorisation pour acheter un bien immobilier à Chypre ?

Oui. Depuis le Brexit, les Britanniques relèvent du régime applicable aux non-UE prévu par le Cap. 109 et déposent le formulaire COMM 145 comme les autres ressortissants de pays tiers. Dans les faits, pour un logement financé par des fonds licites, l’approbation est quasiment une formalité.

Quel est le délai d’obtention de l’autorisation du Conseil des ministres ?

Le ministère indique un délai de deux à trois semaines, mais l’expérience du marché évoque couramment plusieurs semaines à quelques mois, surtout pour les dossiers incomplets. Prévoyez une marge de sécurité dans votre calendrier ; vous pouvez prendre possession en attendant.

Un ressortissant hors UE peut-il acheter plus d’un bien immobilier à Chypre ?

Le régime d’autorisation plafonne une personne ou un couple à un logement (ou un terrain jusqu’à 4,000 mètres carrés, ou des combinaisons limitées de deux biens). Les patrimoines plus importants supposent généralement de passer par une société chypriote, avec l’appui d’un conseil juridique approprié.

L’achat d’un bien immobilier à Chypre vous donne-t-il la résidence ?

Pas en soi. Un bien neuf éligible d’au moins EUR 300,000 plus TVA peut étayer la voie accélérée de résidence permanente, sous réserve de conditions de revenus et d’autres critères, déjà durcis à plusieurs reprises. Considérez cela comme une demande distincte.

Qui peut s’occuper de ma demande d’autorisation du Conseil des ministres ?

Le cabinet Andria Valerkou Law, cabinet d’avocats chypriote établi à Polis Chrysochous (Paphos), dont la pratique couvre les achats immobiliers par des acheteurs étrangers, a préparé ce guide. Vous pouvez organiser une consultation via valerkoulaw.com/contact, ou par téléphone ou WhatsApp au +357 99965006.