本文由 Andria Valerkou Law 律师事务所为 Periodiko 撰写。本指南仅为一般信息，不构成法律建议。2025年新框架刚刚出台，部分内容尚未经过法庭检验——任何受影响的人都应立即聘请合格的塞浦路斯律师。
塞浦路斯的“被困买家”，指的是那些为房产付了钱——往往付了全款——却始终没有拿到产权契据的人，原因是开发商将土地抵押、破产，或者从未完成相关手续。这些人大多是在2000年代房地产热潮中购买了度假房或养老房的外国人，而且买的多是期房。2025年，塞浦路斯通过了第110(I)/2025号法律，这一新框架旨在最终解决大约9,500件被冻结的案件——但它附有严格的截止期限，受影响的业主绝不能错过。
成千上万的买家是如何陷入困境的？
在房地产热潮期间，开发商通常会将项目用地抵押出去，以融资进行建设。买家——往往没有聘请独立的律师——付了全款并入住，却不知道银行对整个地块享有担保权益。2008年后开发商纷纷倒闭，买家便陷入了两难：一边是拿走他们钱款的开发商，另一边是持有有效抵押权的贷款银行。
2015年的一项救助法律（第139(I)/2015号法律）曾允许土地登记处在债权人反对的情况下转让产权契据，并解冻了超过11,000份契据。但在20 June 2024，上诉法院裁定其核心条款违宪，因为未经同意剥夺了债权人的权利。所有待处理的申请一夜之间全部冻结——9,497名买家再次陷入困境。
第110(I)/2025号法律到底做了什么？
新法律修订了《不动产（转让和抵押）法》（第224章），并以符合宪法保障的方式重建了机制。如果你符合以下条件之一，即有资格：你的销售合同在31 December 2014之前已在土地登记处存档，或者在31 December 2024之前已向法院提交了登记申请。 随后，它将案件分为三种情形：
- 产权契据存在，且无抵押。 如果只是开发商的倒闭阻碍了转让，土地登记处可以直接转让契据。大约2,500件冻结案件属于此类——这是最容易解决的。
- 产权契据存在，但已被抵押。 银行必须书面同意解除其抵押权。如果银行拒绝，买家有自拒绝之日起45天的时间请求法院以滥用和不合理为由推翻该拒绝。大约1,580件案件取决于这一途径——而且坦率地说：银行辩称这种推翻本身违宪，目前法院尚未对此作出裁决。
- 从未颁发过产权契据。 这是最难的一组——大约5,417件案件。土地登记处可以转让契据，但无法凭空创建：缺失的许可证或规划违规必须首先解决。买家有八个月时间提交技术文件，而且契据必须在March 2028前后颁发，否则申请将失败。
还有一类群体——估计有15,000名买家所在的开发项目存在严重规划违规——完全不在该法律的适用范围之内。
如果你认为自己是被困买家，应该怎么做？
- 到区土地登记处调取一份最新的产权查询证明——它会显示登记业主以及产权上的每一项抵押和备注。
- 确认你的资格日期：你的合同是何时在土地登记处存档的（或者你的法院申请是何时提交的）？
- 现在就聘请独立律师，不要等到收到信函之后。在银行拒绝后，你只有45天时间向法院提出申请，一旦算上准备申请材料的时间，这个期限极为紧张。
- 整理好你的书面材料：合同、全额付款证明、收据、与开发商的通信记录，以及你手头的任何许可证。
- 预计法律无法解决的实际障碍：市政当局可能会在开发商结清债务之前拒绝出具证明，建筑师可能会因未付费用而拒绝签署。买家往往最终要花钱清除那些本来就不该由他们承担法律责任的障碍。
现在的新买家如何避免陷入困境？
2023年的改革意味着，只要买家遵守三条规则，这种情况就不应该发生：
- 要求提供产权查询证明。 自December 2023起，卖方必须在合同中附上一份出具时间不超过五个工作日的土地登记处查询证明——如果证明显示存在开发商抵押，登记处只有在你提供书面声明说明该抵押情况时，才会接受你的合同。
- 签署合同后立即到土地登记处办理存档。 这样可以确立你对之后债权人的优先权。
- 使用自己的律师——绝不要使用开发商的律师——并优先选择已经颁发、且为独立产权契据的房产。
本指南由谁编写？
本指南由 Andria Valerkou Law 律师事务所为 Periodiko 编写。该律所位于塞浦路斯帕福斯的Polis Chrysochous，其房地产业务涵盖从尽职调查到产权转让的各类交易。
如果你认为自己是被困买家——或者想在签署前对购房进行检查，以免日后成为被困买家——及时的法律咨询至关重要，尤其是考虑到上文所述的45天和2028年的截止期限。你可以直接通过律所网站 valerkoulaw.com/contact 预约咨询，或致电/通过WhatsApp联系 +357 99965006。 联系时请提及本Periodiko指南。
常见问题
- 在塞浦路斯，什么是被困买家？
- 指的是那些为房产付了钱——通常是全款——却因开发商将土地抵押、破产或从未完成许可证手续而始终没有拿到产权契据的人。2025年法律通过时，大约有9,500件被冻结的案件。
- 谁符合第110(I)/2025号法律的资格？
- 销售合同在31 December 2014之前已在土地登记处存档的买家，或者在31 December 2024之前已提交法院申请要求登记的买家。存在严重规划违规的开发项目基本上不在该法律适用范围之内。
- 如果银行拒绝解除抵押怎么办？
- 你可以在收到拒绝之日起45天内向法院提出申请，主张该拒绝属于滥用且不合理。请注意，银行对这一机制的合宪性提出质疑，法院目前尚未作出裁决。
- 如今我该如何避免成为被困买家？
- 签署前务必要求提供法定的5个工作日土地登记处查询证明，签署后立即到土地登记处办理合同存档，聘请自己的独立律师，并优先选择已获得独立产权契据的房产。
- 如果我是塞浦路斯的被困买家，谁能提供帮助？
- 本指南由位于塞浦路斯帕福斯Polis Chrysochous的Andria Valerkou Law律师事务所编写。如果你受到被困买家制度的影响，可以通过valerkoulaw.com/contact预约咨询，或致电/通过WhatsApp联系+357 99965006。