מדריך זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. מסגרת 2025 חדשה וחלקים ממנה טרם נבחנו בבית המשפט — מי שנפגע צריך לשכור בהקדם עורך דין קפריסאי עצמאי.
רוכש לכוד בקפריסין הוא מי ששילם על הנכס — לעיתים קרובות במלואו — אך מעולם לא קיבל את שטר הבעלות, משום שהיזם מישכן את הקרקע, קרס או מעולם לא השלים את הניירת. רובם זרים שקנו דירות נופש או פרישה על הנייר, בשיא הבום של שנות ה-2000. ב-2025 העבירה קפריסין את חוק 110(I)/2025, מסגרת חדשה שאמורה לשחרר בערך 9,500 תיקים קפואים. ההזדמנות הזאת מגיעה עם מועדים נוקשים, ומי שנפגע לא יכול להרשות לעצמו לפספס אותם.
איך אלפי רוכשים הגיעו למצב של לכודים?
במהלך הבום מישכנו יזמים את הקרקע מתחת לפרויקטים שלהם כדבר שבשגרה, כדי לממן את הבנייה. רוכשים — לעיתים קרובות בלי עורך דין עצמאי — שילמו במלואו ונכנסו לדירה, בלי לדעת שהבנק מחזיק בשעבוד על כל המגרש. כשקרסו היזמים אחרי 2008, הם מצאו את עצמם בין יזם שלקח את כספם לבין נושה עם משכנתא תקפה.
חוק הצלה מ-2015 (חוק 139(I)/2015) אפשר ללשכת רישום המקרקעין להעביר שטרי בעלות מעל ראשי הנושים, ושחרר יותר מ-11,000 שטרי בעלות. אבל ב-20 June 2024 קבע בית המשפט לערעורים כי הוראות הליבה שלו אינן חוקתיות, מפני שהן פוגעות בזכויות נושים ללא הסכמה. כל בקשה תלויה ועומדת קפאה בן לילה — והותירה 9,497 רוכשים שוב בלימבו.
מה חוק 110(I)/2025 עושה בפועל?
החוק החדש מתקן את חוק המקרקעין (העברה ומשכנתא), Cap. 224, ובונה מחדש את המנגנון עם הגנות חוקתיות. אתם זכאים אם חוזה המכר שלכם הופקד בלשכת רישום המקרקעין עד 31 December 2014, או אם בקשה לבית משפט להפקידו הוגשה עד 31 December 2024. מכאן ואילך מפצל החוק את המקרים לשלושה תרחישים:
- קיים שטר בעלות, אין משכנתא. כשרק קריסת היזם מנעה את ההעברה, לשכת רישום המקרקעין יכולה פשוט להעביר את השטר. לכאן נופלים בערך 2,500 תיקים קפואים — הניצחונות המהירים.
- קיים שטר בעלות, אבל ממושכן. הבנק חייב להסכים בכתב לשחרר את השעבוד. אם הוא מסרב, לרוכש יש 45 ימים ממועד הסירוב לבקש מבית המשפט לבטל אותו כפוגעני ובלתי מוצדק. במסלול הזה תלויים בערך 1,580 תיקים. וראוי לציין בכנות: הבנקים טוענים שהביטול עצמו אינו חוקתי, ואף בית משפט טרם הכריע בכך.
- מעולם לא הונפק שטר בעלות. הקבוצה הקשה ביותר — בערך 5,417 תיקים. הלשכה יכולה להעביר שטרות אבל לא ליצור אותם; תחילה צריך להשלים היתרים חסרים או לתקן הפרות תכנון. לרוכשים יש שמונה חודשים להגיש את המסמכים הטכניים. שטרות חייבים להיות מונפקים עד סביבות March 2028, אחרת הבקשה תיכשל.
קבוצה נוספת, לפי ההערכה 15,000 רוכשים בפרויקטים עם הפרות תכנון חמורות, נופלת מחוץ לחוק לחלוטין.
מה עליכם לעשות אם אתם חושבים שאתם לכודים?
- השיגו תעודת חיפוש עדכנית על הנכס מלשכת רישום המקרקעין המחוזית — היא מראה מי הבעלים הרשום, וכל משכנתא והערה על השטר.
- בדקו את תאריך הזכאות שלכם: מתי הופקד חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, או מתי הוגשה בקשת בית המשפט?
- שכרו עורך דין עצמאי עכשיו, לא כשמגיע מכתב. חלון 45 הימים לבית המשפט אחרי סירוב בנק קצר באכזריות ברגע שמביאים בחשבון הכנת בקשה.
- אספו את כל המסמכים: חוזה, הוכחת תשלום מלא, קבלות, התכתבות עם היזם, והיתרים אם יש לכם.
- צפו לחיכוכים מעשיים שהחוק לא פותר: עיריות עלולות לעכב אישורים עד שיוסדרו חובות היזם, ואדריכלים עלולים לעכב חתימות בגלל שכר טרחה שלא שולם. רוכשים נאלצים פעמים רבות לשלם כדי להסיר חסמים שמעולם לא היו באחריותם.
איך רוכשים חדשים נמנעים היום מלהיות לכודים?
הרפורמות של 2023 אומרות שזה לא צריך לקרות לרוכש שמקפיד על שלושה כללים:
- דרשו את תעודת החיפוש. מאז דצמבר 2023 המוכר חייב לצרף לחוזה תעודת חיפוש מלשכת רישום המקרקעין בת לא יותר מחמישה ימי עבודה. אם היא מראה משכנתא של יזם, הלשכה תקבל את החוזה רק עם הצהרות כתובות שמתייחסות לכך.
- הפקידו את החוזה בלשכת רישום המקרקעין מיד אחרי החתימה. זה מבסס את עדיפותכם מול נושים מאוחרים יותר.
- השתמשו בעורך דין משלכם — אף פעם לא זה של היזם — והעדיפו נכסים עם שטר בעלות נפרד ומונפק.
שאלות נפוצות
- מהו רוכש לכוד בקפריסין?
- מי ששילם על נכס — לעיתים קרובות במלואו — אבל שטר הבעלות מעולם לא הגיע, משום שהיזם מישכן את הקרקע, הפך לחדל פירעון או מעולם לא השלים היתרים. בערך 9,500 תיקים קפואים היו קיימים כשהחוק של 2025 עבר.
- מי זכאי לפי חוק 110(I)/2025?
- רוכשים שחוזה המכר שלהם הופקד בלשכת רישום המקרקעין עד 31 December 2014, או שהגישו בקשה לבית משפט להפקידו עד 31 December 2024. פרויקטים עם הפרות תכנון חמורות נופלים ברובם מחוץ לחוק.
- מה קורה אם הבנק מסרב לשחרר את המשכנתא?
- אתם יכולים לפנות לבית המשפט בתוך 45 ימים ממועד הסירוב, בטענה שהמשכנתא פוגענית ובלתי מוצדקת. שימו לב: הבנקים חולקים על חוקתיות המנגנון הזה, ובתי המשפט טרם הכריעו בו.
- איך נמנעים היום מלהיות רוכש לכוד?
- דרשו את תעודת החיפוש החובה בת 5 ימים מלשכת רישום המקרקעין לפני החתימה, הפקידו את החוזה בלשכת רישום המקרקעין מיד, השתמשו בעורך דין עצמאי משלכם, והעדיפו נכסים עם שטר בעלות נפרד ומונפק.