Andria Valerkou Lawの事務所がPeriodikoのために執筆しました。本ガイドは一般的な情報をまとめたものであり、法的助言ではありません。2025年の枠組みは新しく、一部はまだ裁判所で判断が定まっていません。該当する方は、適切なキプロス弁護士に早めにご相談ください。
キプロスで「とらわれた購入者」と呼ばれる人々は、物件代金を支払った（多くの場合は全額）のに、所有権証書を受け取っていません。開発業者が土地に抵当権を設定していた、会社が倒産した、あるいは手続きを完了しなかったためです。2000年代の建設ブーム期には、オフプランで別荘や退職後の住居を購入した外国人が多く、その多くがこの問題に直面しました。2025年にキプロスが可決したのが法律110(I)/2025です。約9,500件の凍結案件をようやく解消するための新しい枠組みで、影響を受ける所有者にとって見逃せない厳格な期限が定められています。
何千人もの購入者がなぜ「とらわれた」状態になったのか
建設ブームの時期、開発業者は資金調達のためにプロジェクトの土地へ頻繁に抵当権を設定していました。購入者の多くは独立した弁護士を付けないまま全額を支払い、入居しましたが、銀行が土地全体に担保権を持っていることには気づいていませんでした。2008年以降に開発業者が倒産すると、購入者は代金を受け取った開発業者と、有効な抵当権を持つ貸し手との間に挟まれることになりました。
2015年の救済法（法律139(I)/2015）によって、土地登記所は債権者の同意を得ずに証書を移転できるようになり、11,000件以上の所有権証書が解放されました。ところが2024年6月20日、控訴裁判所は、債権者の権利を同意なく奪う中核条項を違憲と判断しました。係属中だった申請はすべて一夜にして凍結され、9,497人の購入者が再び宙に浮いた状態になりました。
法律110(I)/2025で何が変わるのか
新法は不動産（譲渡および抵当）法 Cap. 224を改正し、憲法上の保護を備えた仕組みを作り直します。対象となるのは、売買契約が2014年12月31日までに土地登記所に寄託されているか、または2024年12月31日までに寄託のための裁判所申請が提出されている購入者です。 その後、案件は3つのシナリオに分けられます。
- 所有権証書が存在し、抵当権がないケース。 開発業者の破綻だけが移転の妨げになっていた場合、土地登記所はそのまま証書を移転できます。約2,500件がここに該当し、迅速に解決できる案件です。
- 所有権証書は存在するものの、抵当権が付いているケース。 銀行が書面で担保権の解除に同意する必要があります。拒否された場合、購入者は拒否から45日以内に、その拒否が濫用的かつ不当だと主張して裁判所に覆しを求めることができます。約1,580件がこのルートに依存しています。率直に申し上げると、銀行はこの覆しの仕組み自体を違憲と主張しており、まだ裁判所の判断は出ていません。
- 所有権証書が一度も発行されていないケース。 最も困難なグループで、約5,417件が該当します。登記所は既存の証書を移転することはできても、新しい証書を発行することはできません。未取得の許可や計画違反を先に是正しなければなりません。購入者には技術書類を提出するための8か月の期間が与えられており、証書は2028年3月頃までに発行されなければなりません。間に合わなければ申請は不成立となります。
さらに、深刻な計画違反がある開発物件を購入した約15,000人は、この法律の対象外です。
自分が「とらわれた購入者」かもしれないと思ったら、どうすればよいか
- 新しい検索証明書を取り寄せる。 管区土地事務所から対象物件の証明書を取得してください。登記上の所有者と、すべての抵当権やメモが記載されています。
- 対象となる日付を確認する。 売買契約が土地登記所に寄託された日、または裁判所申請が提出された日を確認してください。
- 今すぐ独立した弁護士に依頼する。 通知が届いてからではなく、今すぐです。銀行が拒否した後の45日間という裁判所への申立期間は、申請書の準備を考えると非常に短いものです。
- 書類一式をまとめる。 契約書、全額支払いの証明、領収書、開発業者とのやりとり、許可証があればそれらもまとめてください。
- 法律では解決されない実務上の問題を想定しておく。 自治体は開発業者の債務が清算されるまで証明書の発行を差し控える可能性がありますし、建築家は未払い料金を理由に承認を出さないこともあります。購入者は、法的には自分の責任ではない障害を取り除くために、支払いを求められることが少なくありません。
新規購入者が「とらわれた」状態を避けるには
2023年の改革後、以下の3つのルールを守る購入者に、このような事態は起こらないはずです。
- 検索証明書を要求する。 2023年12月以降、売主は契約書に、発行から5営業日以内の土地登記所の検索証明書を添付しなければなりません。開発業者の抵当権が記載されていた場合、登記所はそれに対処する書面の宣言がない限り、契約書を受け付けません。
- 契約後すぐに、土地登記所へ契約書を寄託する。 これにより、後続の債権者に対する優先権が確立されます。
- 自分自身の独立した弁護士を利用する。 開発業者の弁護士ではなく、独立した弁護士に依頼し、発行済みの個別の所有権証書がある物件を優先してください。
このガイドの作成者
本ガイドは、Periodikoのために Andria Valerkou Lawの事務所が作成しました。同事務所はキプロスのパフォス県ポリス・クリソフーに拠点を置き、不動産取引のデューデリジェンスから所有権移転までを扱っています。
ご自身が「とらわれた購入者」に該当すると思われる場合、あるいは購入前に物件を確認してそうならないようにしたい場合は、上記の45日間や2028年の期限を考えると、早めの法的助言が重要です。相談は、事務所のウェブサイト valerkoulaw.com/contactから直接、または電話/WhatsApp +357 99965006で手配できます。 お問い合わせの際には、このPeriodikoのガイドを見たとお伝えください。
よくある質問
- キプロスで「とらわれた購入者」とは、どのような人ですか？
- 物件代金を支払った（多くの場合は全額）のに、所有権証書を受け取っていない人のことです。開発業者が土地に抵当権を設定していた、倒産した、あるいは許可手続きを完了しなかったためです。2025年法の成立時には、約9,500件の凍結案件がありました。
- 法律110(I)/2025の対象となるのは誰ですか？
- 売買契約が2014年12月31日までに土地登記所に寄託された購入者、または2024年12月31日までに寄託のための裁判所申請を提出した購入者です。深刻な計画違反のある開発物件は、ほとんどが法律の対象外です。
- 銀行が抵当権の解除を拒否した場合はどうなりますか？
- 拒否から45日以内に、それが濫用的かつ不当であると主張して裁判所に申し立てることができます。銀行はこの仕組みの合憲性を争っており、裁判所はまだ判断を下していない点に注意してください。
- 「とらわれた購入者」にならないためには、どうすればよいですか？
- 署名前に、発行から5日以内の土地登記所の検索証明書を確認し、契約後はすぐに土地登記所へ契約書を寄託し、自分自身の独立した弁護士に依頼し、発行済みの個別の所有権証書がある物件を選んでください。
- キプロスで「とらわれた購入者」に該当する場合、どこに相談できますか？
- 本ガイドは、キプロスのパフォス県ポリス・クリソフーにある不動産法律事務所 Andria Valerkou Lawの事務所が作成しました。とらわれた購入者の枠組みの影響を受けている場合は、valerkoulaw.com/contactを通じて、または電話/WhatsApp +357 99965006で相談を手配できます。