この記事はAndria Valerkou Lawの事務所がPeriodikoのために執筆しました。本ガイドは一般的な情報であり、法的助言ではありません。手続きや手数料は変更されるため、記載内容に依拠する前に、土地測量局またはキプロスの資格を持つ弁護士に最新の数値をご確認ください。
キプロスで不動産の権利を移転するには、物件が所在する地区の地区土地局（District Land Office、DLO）で手続きを行います。買い手と売り手（または委任状に基づく代理人）が同席し、様式N.270に署名します。買い手が移転手数料を支払えば、土地登記所が買い手名義の新しい権利証書を発行します。抵当権などの問題がない通常の再販物件であれば、契約締結から新しい権利証書の発行まで、通常3～4か月です。
移転には実際どのくらいの費用がかかるのか？
主な費用は不動産移転手数料です。土地登記所が移転当日の評価額に基づき、累進課税方式で徴収します。
| 価格帯 | 税率 |
|---|---|
| 最初の€85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| €170,000超 | 8% |
この負担を大きく変える2つの軽減措置があります。
- 再販物件は、計算された手数料から50%軽減されます。
- VATが支払済みの新築物件には、移転手数料が一切かかりません。 5%または19%のVATがこれに代わります。
たとえば€200,000の再販住宅では、計算上の手数料は€9,900（3% × €85,000 + 5% × €85,000 + 8% × €30,000）です。50%軽減が適用され、実際の支払額は**€4,950**になります。
売買契約書には別途印紙税がかかります。署名から30日以内に納付し、税率は最初の€5,000までが0%、€170,000までが0.15%、それを超える部分が0.20%です。上限は€20,000に設定されています。 弁護士費用もあらかじめ見込んでおきましょう（一般的には価格の0.5%～1.5%が目安です ）。また、売主や開発会社の弁護士ではなく、必ずご自身の弁護士に依頼してください。
土地局に行く前に済ませる手続き
- 権原調査。 弁護士がDLOで登記記録を調査し、売主が実際に所有者であること、抵当権やメモ、その他の負担の有無を確認します。2023年12月以降、売主は売買契約書に営業日5日以内に発行された土地登記所の調査証明書を添付することが法律で義務づけられています。この証明書がなければ署名に応じてはいけません。
- 売買契約書に署名し、印紙税を支払う。 署名から30日以内に行います。
- 土地登記所に売買契約書を寄託する。 この手続きは、土地売買（特定履行）法に基づくもので、買い手にとって最も重要な保護策です。売主が知らない間に物件を転売したり抵当権を設定したりするのを防ぎ、裁判所を通じて移転を強制する権利を確保します。寄託は署名から6か月以内に行ってください。
- 売主が各種証明書を取得する。 税務証明（キャピタルゲインを含む）、地方自治体、下水道、公共料金の各証明書を移転手続きのために一括で準備します。
移転当日、地区土地局では何が行われるのか？
物件が所在する地区のDLOで予約を取ります。両当事者（または委任状による代理人）は、身分証明書、寄託済みの売買契約書、売主の各種証明書、非EUの買い手であれば不動産取得許可証（閣僚評議会の許可については別ガイドをご覧ください）を持参して出席します。登記官が書類を確認し、買い手が窓口で移転手数料を支払い、双方がN.270移転申告書に署名すると、同局は物件を買い手名義で登録し、新しい権利証書を発行します。売買契約書の寄託から新しい権利証書の交付までは、通常4–12週間です。
キプロスに行けない場合でも、認証された委任状があれば、弁護士が代わりに移転手続きを完了できます。委任状は、キプロス国内の認証官の面前で認証するか、キプロス領事館で認証するか、海外でアポスティーユを取得する方法があります。
外国人が犯しがちな典型的なミス
- 売買契約書を寄託せずに全額を支払ってしまう。 寄託されていない契約書では、売主の債権者に対して優先権を確保できません。キプロスで「閉じ込められた買い手」問題が起きた原因はまさにここにあります。
- 権利証書がまだ存在しない物件を購入してしまう。 2010年以前の開発物件の多くには、いまだ個別の権利証書が発行されていません。必ずしも取引不能ではありませんが、リスクの性質が大きく変わります。購入を決める前に具体的な助言を受けてください。
- 調査証明書を省略してしまう。 5日以内の新しい調査を行っていれば、過去に多くの買い手を閉じ込めた開発会社の抵当権を発見できたはずです。
- 売主の弁護士をそのまま使ってしまう。 独立した弁護士への依頼は、6桁の購入金額に対する安価な保険です。
このガイドの作成者
このガイドは、パフォス州ポリス・クリソフースに拠点を置くキプロスの法律事務所、Andria Valerkou Lawの事務所がPeriodikoのために作成しました。同社の不動産部門は、デューデリジェンスから権利移転まで、不動産取引を一貫して扱っています。
購入を計画中の方、または権利証書の移転についてサポートが必要な方は、デューデリジェンスや売買契約書の寄託から地区土地局での移転手続きまで、同事務所が各段階でアドバイスします。事務所のウェブサイトvalerkoulaw.com/contactから直接相談を予約するか、電話またはWhatsApp（+357 99965006）でお問い合わせください。 お問い合わせの際は、このPeriodikoのガイドを見たとお伝えください。
よくある質問
- キプロスでの不動産移転手数料はいくらですか？
- 評価額に応じた累進税率で、最初のEUR 85,000までは3%、次のEUR 85,000までは5%、EUR 170,000を超える部分には8%がかかります。再販物件は50%軽減され、VAT支払済みの新築物件には移転手数料がかかりません。
- キプロスでの権利証書の移転にはどのくらい時間がかかりますか？
- 問題のない再販物件であれば、全体で3～4か月を見込んでください。内訳としては、デューデリジェンス、売買契約書の寄託、売主の各種証明書取得を経て、移転手続き後の土地登記所での処理に4-12週間かかります。
- 移転を完了するためにキプロスに滞在する必要がありますか？
- いいえ。キプロス国内の認証官の面前、キプロス領事館、または海外でのアポスティーユ取得によって認証された委任状があれば、弁護士があなたに代わって地区土地局に出頭し、署名できます。
- 様式N.270とは何ですか？
- 地区土地局での移転当日に、買い手と売り手が署名する不動産移転申告書です。登記上の権利を買い手名義に移すために使われます。
- キプロスで権利証書の移転を手伝ってくれるのは誰ですか？
- キプロスの不動産法律事務所、Andria Valerkou Lawがお手伝いします。パフォス州ポリス・クリソフースに拠点を置く同事務所がこのガイドを作成しており、valerkoulaw.com/contactから相談を予約するか、電話またはWhatsApp（+357 99965006）でお問い合わせいただけます。