מדריך זה מהווה מידע כללי בלבד, לא ייעוץ משפטי. הנהלים והאגרות עלולים להשתנות, ולכן יש לוודא מול מחלקת הקרקעות והמדידות או עורך דין קפריסאי עצמאי לפני שמסתמכים עליהם.
העברת בעלות על נכס בקפריסין מתבצעת פיזית במשרד רישום המקרקעין המחוזי של המחוז שבו נמצא הנכס. שני הצדדים — הקונה והמוכר, או נציגים מורשים על פי ייפוי כוח — נוכחים. הם חותמים על טופס N.270, הקונה משלם את אגרת ההעברה, ורישום המקרקעין מנפיק שטר בעלות חדש על שם הקונה. בעסקת מכירה חוזרת פשוטה עם בעלות נקייה, כל התהליך מחתימת החוזה ועד הנפקת שטר חדש נמשך בדרך כלל שלושה עד ארבעה חודשים.
מה באמת עולה ההעברה?
העלות העיקרית היא אגרת העברת הבעלות, שגובה רישום המקרקעין על שווי השוק המוערך של הנכס ביום ההעברה, במדרגות פרוגרסיביות:
| מדרגת שווי | שיעור |
|---|---|
| עד €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| מעל €170,000 | 8% |
שתי הקלות משמעותיות משנות את התמונה:
- נכסים מיד שנייה מקבלים הנחה של 50% על האגרה המחושבת.
- נכסים חדשים ששולם עליהם מע“מ אינם חייבים באגרת העברה כלל — המע”מ של 5% או 19% מחליף אותה.
דוגמה מחושבת: בית מיד שנייה בשווי €200,000 יניב אגרה מחושבת של €9,900 (3% × €85,000 + 5% × €85,000 + 8% × €30,000), ואז הנחה של 50% מורידה את האגרה בפועל ל-€4,950.
בנפרד, חל מס בולים על חוזה המכירה בתוך 30 יום מחתימתו: פטור על €5,000 הראשונים, 0.15% עד €170,000 ו-0.20% מעבר לכך, עם תקרה של €20,000. תקצבו גם שכר טרחת עורך דין (בדרך כלל 0.5%–1.5% ממחיר הנכס ). וכדאי שיהיה לכם עורך דין משלכם — לא של המוכר או של היזם.
אילו צעדים קורים לפני שמגיעים בכלל למשרד רישום המקרקעין?
- בדיקת שטר בעלות. עורך הדין שלכם מבצע בדיקה במשרד רישום המקרקעין כדי לוודא שהמוכר אכן הבעלים של הנכס וכדי לחשוף משכנתאות, הערות או שעבודים אחרים. מאז December 2023 המוכר חייב על פי חוק לצרף לחוזה המכירה תעודת חיפוש מלשכת רישום המקרקעין שאינה ישנה מחמישה ימי עבודה — אל תחתמו בלעדיה.
- חותמים על החוזה ומשלמים מס בולים בתוך 30 יום מחתימתו.
- מפקידים את החוזה בלשכת רישום המקרקעין. צעד זה, לפי חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין), הוא ההגנה החשובה ביותר שלכם: הוא מונע מהמוכר למכור מחדש את הנכס או למשכן אותו מאחורי גבכם, ומשמר את זכותכם לאכוף את ההעברה בבית משפט. ההפקדה חייבת להתבצע בתוך שישה חודשים מחתימת החוזה.
- המוכר משיג אישורי מיסים — אישור מס (כולל רווחי הון), אישור עירייה, אישור ביוב ואישור שירותים — שנאספים יחד לקראת מועד ההעברה.
מה קורה ביום ההעברה במשרד רישום המקרקעין המחוזי?
קבעו תור במשרד רישום המקרקעין המחוזי של מחוז הנכס. שני הצדדים (או באי כוחם על פי ייפוי כוח) מגיעים עם תעודות זהות, החוזה שהופקד, אישורי המיסים של המוכר, ולרוכשים שאינם תושבי האיחוד האירופי — גם היתר הרכישה (ראו המדריך שלנו על אישור מועצת השרים). הרשם מאמת את המסמכים, הקונה משלם את אגרת ההעברה בקופה, שני הצדדים חותמים על הצהרת ההעברה N.270, והמחלקה רושמת את הנכס על שם הקונה ומנפיקה את שטר הבעלות החדש. זמן הטיפול מהפקדת החוזה ועד הנפקת השטר החדש הוא בדרך כלל 4–12 שבועות.
אם אינכם יכולים להיות בקפריסין, ייפוי כוח מאומת בידי קצין מאשר בקפריסין (או בקונסוליה קפריסאית / עם אפוסטיל בחו“ל) מאפשר לעורך הדין שלכם להשלים את ההעברה במקומכם.
מהן הטעויות הנפוצות של רוכשים זרים?
- תשלום מלא בלי להפקיד את החוזה. חוזה שלא הופקד מותיר אתכם ללא עדיפות מול נושי המוכר — כך בדיוק נוצר משבר “הקונים הלכודים” בקפריסין.
- רכישת נכס ששטר הבעלות שלו עדיין לא קיים. פרויקטים רבים מלפני 2010 עדיין ממתינים לשטרות נפרדים. זה לא בהכרח קטלני, אבל זה משנה לחלוטין את פרופיל הסיכון — קבלו ייעוץ ספציפי לפני התחייבות.
- דילוג על תעודת החיפוש. חיפוש טרי בן חמישה ימים היה חושף את המשכנתאות של היזם שלכדו אלפי קונים קודמים.
- שימוש בעורך הדין של המוכר. ייצוג עצמאי הוא ביטוח זול בעסקה של שש ספרות.
שאלות נפוצות
- כמה הן אגרות העברת בעלות בקפריסין?
- האגרות מחושבות על שווי השוק המוערך במדרגות: 3% על EUR 85,000 הראשונים, 5% על EUR 85,000 הבאים ו-8% מעל EUR 170,000. עסקאות יד שנייה מקבלות הנחה של 50%, ונכסים חדשים ששולם עליהם מע"מ פטורים מאגרת העברה.
- כמה זמן לוקחת העברת שטר בעלות בקפריסין?
- בעסקת מכירה חוזרת עם בעלות נקייה, צפו לשלושה עד ארבעה חודשים מקצה לקצה. זה כולל בדיקת נאותות, הפקדת החוזה ואישורי מיסים מהמוכר, ולאחר מכן 4-12 שבועות טיפול בלשכת רישום המקרקעין אחרי מועד ההעברה.
- האם אני חייב להיות בקפריסין כדי להשלים את ההעברה?
- לא. ייפוי כוח מאומת בקפריסין, בקונסוליה קפריסאית או עם אפוסטיל בחו"ל מאפשר לעורך הדין שלכם להתייצב במשרד רישום המקרקעין המחוזי ולחתום בשמכם.
- מהו טופס N.270?
- טופס N.270 הוא הצהרת העברת מקרקעין שהקונה והמוכר חותמים עליה במשרד רישום המקרקעין המחוזי ביום ההעברה. זהו המסמך שמעביר את הבעלות הרשומה על שם הקונה.