Ο παρών οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες, όχι νομικές συμβουλές. Οι διαδικασίες και τα τέλη αλλάζουν· πριν βασιστείτε σε αυτά, επιβεβαιώστε τα ισχύοντα ποσά με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ή με ανεξάρτητο δικηγόρο στην Κύπρο.
Η μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας στην Κύπρο γίνεται με φυσική παρουσία στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο (ΕΚΓ) του διαμερίσματος όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αγοραστής και πωλητής —ή πληρεξούσιοι αντιπρόσωποί τους— εμφανίζονται μαζί. Υπογράφουν το Έντυπο N.270, ο αγοραστής καταβάλλει το τέλος μεταβίβασης και το Κτηματολόγιο εκδίδει τον νέο τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομά του. Σε μια απλή μεταπώληση με καθαρό τίτλο, από την υπογραφή του συμβολαίου μέχρι την έκδοση του νέου τίτλου μεσολαβούν συνήθως τρεις έως τέσσερις μήνες.
Πόσο κοστίζει στην πραγματικότητα η μεταβίβαση;
Το βασικό κόστος είναι το τέλος μεταβίβασης ακινήτου. Το επιβάλλει το Κτηματολόγιο πάνω στην εκτιμώμενη αγοραία αξία του ακινήτου την ημέρα της μεταβίβασης, με κλιμακωτούς συντελεστές:
| Κλιμάκιο αξίας | Συντελεστής |
|---|---|
| Πρώτα €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| Πάνω από €170,000 | 8% |
Δύο σημαντικές ελαφρύνσεις αλλάζουν τα δεδομένα:
- Τα μεταπωλούμενα ακίνητα έχουν έκπτωση 50% πάνω στο τέλος που προκύπτει.
- Τα νέα ακίνητα στα οποία καταβλήθηκε ΦΠΑ δεν επιβαρύνονται καθόλου με τέλος μεταβίβασης — ο ΦΠΑ 5% ή 19% το αντικαθιστά.
Παράδειγμα: για μεταπωλούμενο ακίνητο αξίας €200,000, το τέλος υπολογίζεται σε €9,900 (3% × €85,000 + 5% × €85,000 + 8% × €30,000). Μετά την έκπτωση 50%, το πραγματικό τέλος είναι €4,950.
Ξεχωριστά οφείλεται χαρτόσημο για το συμβόλαιο πώλησης, εντός 30 ημερών από την υπογραφή. Είναι μηδέν για τα πρώτα €5,000, 0.15% έως €170,000 και 0.20% για το υπερβάλλον, με ανώτατο όριο €20,000. Υπολογίστε και την αμοιβή του δικηγόρου σας (συνήθως 0.5%–1.5% της αξίας ) — και ναι, θα πρέπει να έχετε δικό σας δικηγόρο, όχι του πωλητή ή του κατασκευαστή.
Ποια βήματα γίνονται πριν φτάσετε στο Κτηματολογικό Γραφείο;
- Έλεγχος τίτλου. Ο δικηγόρος σας ελέγχει το ΕΚΓ για να επιβεβαιώσει ότι ο πωλητής είναι πράγματι ιδιοκτήτης και να εντοπίσει υποθήκες, σημειώματα ή άλλα βάρη. Από τον Δεκέμβριο του 2023 ο πωλητής οφείλει από τον νόμο να επισυνάψει στο συμβόλαιο πώλησης πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου ηλικίας το πολύ πέντε εργάσιμων ημερών — μην υπογράψετε χωρίς αυτό.
- Υπογράψτε το συμβόλαιο και πληρώστε το χαρτόσημο εντός 30 ημερών από την υπογραφή.
- Καταθέστε το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο. Αυτό το βήμα προβλέπεται από τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο και είναι η σημαντικότερη προστασία σας. Εμποδίζει τον πωλητή να πουλήσει ή να υποθηκεύσει το ακίνητο χωρίς να το γνωρίζετε, και σας δίνει δικαίωμα να διεκδικήσετε δικαστικά την αναγκαστική μεταβίβαση. Η κατάθεση γίνεται εντός έξι μηνών από την υπογραφή.
- Ο πωλητής συγκεντρώνει πιστοποιητικά εξόφλησης — φορολογική ενημερότητα (μαζί με φόρο υπεραξίας), δημοτικά τέλη, αποχετευτικά και κοινής ωφελείας — για το ραντεβού μεταβίβασης.
Τι συμβαίνει την ημέρα της μεταβίβασης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο;
Κλείστε ραντεβού στο ΕΚΓ του διαμερίσματος όπου βρίσκεται το ακίνητο. Εμφανίζονται και τα δύο μέρη (ή πληρεξούσιοι δικηγόροι τους) με ταυτότητες, το κατατεθειμένο συμβόλαιο, τις βεβαιώσεις εξόφλησης του πωλητή και, αν ο αγοραστής είναι εκτός ΕΕ, την άδεια απόκτησης (δείτε τον οδηγό μας για την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου). Ο λειτουργός του Κτηματολογίου ελέγχει τα έγγραφα. Ο αγοραστής πληρώνει το τέλος μεταβίβασης στο ταμείο. Στη συνέχεια, τα δύο μέρη υπογράφουν τη δήλωση μεταβίβασης N.270 και το Τμήμα καταχωρίζει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή και εκδίδει τον νέο τίτλο ιδιοκτησίας. Από την κατάθεση του συμβολαίου μέχρι τον νέο τίτλο μεσολαβούν συνήθως 4–12 εβδομάδες.
Αν δεν μπορείτε να βρίσκεστε στην Κύπρο, δώστε πληρεξούσιο επικυρωμένο ενώπιον πιστοποιούντος λειτουργού στην Κύπρο, σε προξενείο της Κύπρου ή με σφραγίδα apostille στο εξωτερικό. Έτσι ο δικηγόρος σας μπορεί να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση εκ μέρους σας.
Ποια είναι τα κλασικά λάθη που κάνουν οι ξένοι;
- Πληρώνετε ολόκληρο το τίμημα χωρίς να καταθέσετε το συμβόλαιο. Ένα μη κατατεθειμένο συμβόλαιο δεν σας παρέχει προτεραιότητα έναντι των πιστωτών του πωλητή — έτσι ακριβώς προέκυψε η κρίση των «παγιδευμένων αγοραστών» στην Κύπρο.
- Αγοράζετε ακίνητο του οποίου ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν έχει εκδοθεί ακόμη. Πολλές αναπτύξεις πριν από το 2010 εξακολουθούν να αναμένουν ξεχωριστούς τίτλους. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι όλα χάνονται, αλλά αλλάζει πλήρως το προφίλ κινδύνου — ζητήστε συγκεκριμένες συμβουλές πριν δεσμευθείτε.
- Παραλείπετε το πιστοποιητικό έρευνας. Μια έρευνα πέντε ημερών θα είχε φέρει στο φως τις υποθήκες του κατασκευαστή που παγίδευσαν χιλιάδες παλαιότερους αγοραστές.
- Χρησιμοποιείτε τον δικηγόρο του πωλητή. Η ανεξάρτητη εκπροσώπηση κοστίζει λίγο μπροστά σε μια αγορά έξι ψηφίων.
Συχνές ερωτήσεις
- Πόσο είναι τα τέλη μεταβίβασης ακινήτων στην Κύπρο;
- Υπολογίζονται κλιμακωτά επί της εκτιμώμενης αγοραίας αξίας: 3% για τα πρώτα EUR 85,000, 5% για τα επόμενα EUR 85,000 και 8% για το τμήμα πάνω από EUR 170,000. Οι μεταπωλήσεις έχουν έκπτωση 50%, ενώ τα νέα ακίνητα με καταβληθέν ΦΠΑ δεν επιβαρύνονται καθόλου.
- Πόσο διαρκεί η μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας στην Κύπρο;
- Μια μεταπώληση με καθαρό τίτλο χρειάζεται συνήθως τρεις έως τέσσερις μήνες συνολικά: έλεγχος τίτλου, κατάθεση συμβολαίου, βεβαιώσεις εξόφλησης από τον πωλητή και στη συνέχεια 4-12 εβδομάδες επεξεργασίας από το Κτηματολόγιο μετά το ραντεβού.
- Πρέπει να βρίσκομαι στην Κύπρο για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση;
- Όχι. Μπορείτε να δώσετε πληρεξούσιο επικυρωμένο στην Κύπρο, σε προξενείο της Κύπρου ή με σφραγίδα apostille στο εξωτερικό. Ο δικηγόρος σας θα παραστεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και θα υπογράψει εκ μέρους σας.
- Τι είναι το Έντυπο N.270;
- Πρόκειται για τη δήλωση μεταβίβασης που υπογράφουν αγοραστής και πωλητής στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο την ημέρα της μεταβίβασης. Με αυτήν ο καταχωρισμένος τίτλος περνά στο όνομα του αγοραστή.