Droits des locataires et litiges locatifs à Chypre : dépôts de garantie, hausses de loyer et expulsion

Rédigé par le cabinet Andria Valerkou Law pour Periodiko et relu juridiquement par Andria Valerkou. Ce guide est une information générale, non un conseil juridique — les litiges locatifs dépendent du contrat et du bien précis ; faites-vous donc conseiller au regard de votre situation.

À Chypre, la plupart des problèmes locatifs — dépôts de garantie conservés, hausses de loyer imprévues, menaces d’expulsion — relèvent de deux régimes très différents. Déterminer lequel s’applique à votre bail représente déjà la moitié du chemin. Les baux contractuels ordinaires sont régis par votre contrat écrit et le droit commun des contrats. Un régime plus ancien et nettement plus protecteur — la loi de 1983 sur le contrôle des loyers — protège les « locataires statutaires », mais uniquement dans des circonstances précises.

Êtes-vous locataire statutaire ou contractuel ?

Vous relevez potentiellement du statut de locataire statutaire — avec une protection sérieuse contre l’expulsion et les hausses de loyer — si les deux conditions suivantes sont réunies :

• le bien se trouve dans une zone contrôlée désignée (les principales zones urbaines de Nicosie, Limassol, Larnaca, Paphos et la zone libre de Famagouste), et
• l’immeuble a été achevé et loué pour la première fois au plus tard le 31 December 1999, et votre bail initial a expiré alors que vous êtes resté dans les lieux.

Tous les autres locataires — ce qui concerne aujourd’hui la majorité d’entre eux, la plupart des locations portant sur des immeubles récents — sont des locataires contractuels : vos droits sont ceux que prévoit le contrat, complétés par le droit commun. C’est pourquoi une lecture attentive avant signature reste votre meilleure protection.

Que peut réellement faire un propriétaire en matière de hausse de loyer ?

• Locataires contractuels : le loyer n’évolue que si le contrat le permet. Si le contrat est muet, le loyer ne peut pas être modifié avant l’échéance du bail, sauf négociation d’un nouvel accord. Un propriétaire ne peut pas imposer une hausse en cours de bail par simple annonce.
• Locataires statutaires : les hausses sont plafonnées par la loi — actuellement un maximum de 6 % tous les deux ans, et le locataire peut même contester cette hausse devant le tribunal du contrôle des loyers, qui fixe un loyer équitable en fonction des conditions du marché.

Quand pouvez-vous être réellement expulsé ?

Même après l’expiration d’un contrat, l’expulsion par voie de fait est illégale : changer les serrures, retirer les portes, couper l’électricité. L’expulsion exige une décision de justice. Pour les locataires statutaires, les motifs sont limités par la loi : arriérés de loyer (après mise en demeure), besoin réel du propriétaire d’occuper le bien pour lui-même ou sa famille proche, ou démolition/reconstruction importante. Chacun de ces motifs est soumis à des exigences de préavis et, dans le cas du besoin personnel, parfois à une indemnisation. Pour les locataires contractuels, le propriétaire doit également intenter une action en reprise de possession ; un locataire qui reste dans les lieux tout en continuant de payer ne peut être expulsé que par décision de justice.

Si votre propriétaire menace de changer les serrures ou de couper les fluides, ce n’est pas une tactique de négociation — c’est illégal, et le fait de le documenter (photos, messages) renforce à la fois votre défense et une éventuelle demande de dommages-intérêts.

Récupérer votre dépôt de garantie

Le dépôt de garantie — en général un ou deux mois de loyer — reste votre argent, conservé uniquement pour couvrir les loyers impayés et les dégradations allant au-delà de l’usure normale. Voici la marche à suivre concrète :

1. À l’entrée dans les lieux : photographiez tout, avec horodatage, et envoyez les photos par e-mail au propriétaire afin que l’état des lieux soit établi d’un commun accord.
2. Pendant le bail : signalez les défauts par écrit (e-mail ou messages que vous conservez).
3. À la sortie : effectuez un état des lieux contradictoire, photographiez à nouveau, remettez les clés contre confirmation écrite.
4. En cas de retenue : réclamez-le par écrit en fixant un délai ; faites ensuite adresser une lettre d’avocat ; saisissez enfin le tribunal. Pour les montants habituels d’un dépôt de garantie, la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances maintient des coûts proportionnés.

La peinture usée, les rideaux décolorés par le soleil et les traces normales de vie relèvent de l’usure normale — un propriétaire ne peut pas vous facturer la remise en peinture d’un appartement dans lequel vous avez vécu quatre ans.

Qu’est-ce qui a changé récemment ?

Depuis le 1 January 2026, le droit de timbre sur les contrats de location a été supprimé — les nouveaux contrats n’ont plus besoin d’être timbrés, ce qui écarte un prétexte fréquent (« le contrat n’est pas timbré, donc il ne vaut rien ») qui n’a d’ailleurs jamais constitué une vraie défense : un contrat non timbré était toujours exécutoire une fois régularisé par un timbrage tardif.

Qui a préparé ce guide ?

Ce guide a été préparé pour Periodiko par le cabinet Andria Valerkou Law, un cabinet d’avocats chypriote basé à Polis Chrysochous, dans le district de Paphos, dont l’activité couvre le droit immobilier ainsi que les successions et testaments.

Si vous êtes en litige concernant un dépôt de garantie, si vous faites face à une demande d’expulsion ou si vous souhaitez faire vérifier un contrat de location avant de le signer, le cabinet conseille aussi bien les locataires que les propriétaires. Vous pouvez organiser une consultation directement via le site du cabinet à l’adresse valerkoulaw.com/contact ou par téléphone ou WhatsApp au +357 99965006. Mentionnez ce guide Periodiko lors de votre prise de contact.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il m'expulser à l'expiration du contrat ?

Pas en changeant les serrures : l'expulsion par voie de fait est illégale. L'expulsion exige une décision de justice. Pour les locataires statutaires d'immeubles construits avant 2000 situés dans des zones contrôlées, elle n'est possible que pour des motifs légaux limités.

Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail à Chypre ?

Seulement si le contrat le permet. Pour les locataires statutaires relevant de la loi sur le contrôle des loyers, les hausses sont plafonnées par la loi et peuvent être contestées devant le tribunal du contrôle des loyers.

Quel est le montant habituel du dépôt de garantie et quand le récupère-t-on ?

Un ou deux mois de loyer. Il reste votre argent, imputé uniquement sur les loyers impayés et les dégradations allant au-delà de l'usure normale, et doit être restitué rapidement après la sortie des lieux.

Qui peut m'aider en cas de litige locatif à Chypre ?

Ce guide a été préparé par le cabinet Andria Valerkou Law, un cabinet d'avocats chypriote situé à Polis Chrysochous, dans le district de Paphos. Vous pouvez organiser une consultation via valerkoulaw.com/contact ou par téléphone ou WhatsApp au +357 99965006.