# «Застрявшие» покупатели недвижимости на Кипре и закон 2025 года: что изменилось и как избежать ловушки > Покупатели на Кипре заплатили за жильё, но не получили титулы. Что меняет Закон 110(I)/2025, кто подпадает, сроки и как обезопасить себя. - Canonical: https://periodiko.com/ru/cyprus-trapped-buyers-law-2025/ - Updated: 2026-08-22 --- > Это общая информация, а не юридическая консультация. Новая система 2025 года ещё не полностью проверена судами, поэтому всем, кого это касается, следует как можно скорее обратиться к независимому кипрскому юристу. «Застрявший» покупатель на Кипре — это человек, который **заплатил за недвижимость, порой полностью, но так и не получил титул собственности**, потому что застройщик заложил землю, обанкротился или не довёл оформление разрешений до конца. Чаще всего это иностранцы: они покупали жильё для отдыха или выхода на пенсию по предварительным договорам (off-plan) во время бума 2000-х. В 2025 году Кипр принял **Закон 110(I)/2025** — механизм, призванный наконец разблокировать около **9,500 замороженных дел**. В законе прописаны жёсткие сроки, которые пострадавшим владельцам пропускать нельзя. ## Как тысячи покупателей оказались в ловушке? На пике бума застройщики регулярно закладывали землю под своими проектами, чтобы финансировать стройку. Покупатели — часто без независимых юристов — вносили полную оплату и въезжали, не зная, что весь участок остаётся в залоге у банка. Когда после 2008 года застройщики рухнули, покупатели оказались между компанией, забравшей деньги, и банком, чья ипотека продолжала действовать. Закон 2015 года о спасении покупателей (Закон 139(I)/2015) разрешил Земельному департаменту передавать титулы поверх требований кредиторов и освободил **более 11,000 титулов**. Однако **20 June 2024** Апелляционный суд постановил, что его ключевые положения неконституционны, поскольку лишают кредиторов прав без их согласия. Все ожидающие заявки мгновенно заморозили — и 9,497 покупателей снова зависли. ## Что на самом деле делает Закон 110(I)/2025? Новый закон вносит поправки в Закон о недвижимом имуществе (передача и ипотека), Cap. 224, и восстанавливает механизм с конституционными гарантиями. **Под действие закона подпадают те, чей договор купли-продажи сдан в Земельный департамент до 31 December 2014, либо те, кто подал в суд заявление о его регистрации до 31 December 2024.** Далее закон делит дела на три сценария: 1. **Титул существует, ипотеки нет.** Если передаче мешало только банкротство застройщика, Земельный департамент может просто передать титул. Сюда относятся около 2,500 замороженных дел — их можно закрыть быстро. 2. **Титул существует, но обременён ипотекой.** Банк должен письменно согласиться снять обременение. Если он отказывается, у покупателя есть **45 дней с момента отказа**, чтобы обратиться в суд с просьбой снять его, ссылаясь на злоупотребление и необоснованность. Около 1,580 дел зависят от этого варианта. Честно говоря, банки утверждают, что сама отмена неконституционна, и суды ещё не вынесли по этому вопросу решения. 3. **Титул так и не был выдан.** Самая сложная группа — около 5,417 дел. Земельный департамент может передать титул, но не создать его: сначала нужно устранить нехватку разрешений или нарушения при планировании. Покупателям даётся **8 месяцев** на подачу технической документации, а титулы должны быть выданы примерно к **March 2028**, иначе заявка аннулируется. Отдельная группа — примерно 15,000 покупателей в проектах с серьёзными нарушениями при планировании — вообще не подпадает под действие закона. ## Что делать, если вы оказались в такой ситуации 1. **Получите свежий сертификат поиска** по объекту в районном земельном управлении. В нём указаны зарегистрированный владелец, все ипотеки и отметки в титуле. 2. **Подтвердите дату, которая даёт вам право на участие**: когда ваш договор был сдан в Земельный департамент или когда вы подали заявление в суд. 3. **Поручите независимому юристу сейчас**, а не когда придёт уведомление. На подготовку судебного заявления после отказа банка у вас всего 45 дней — это очень мало. 4. **Соберите документы**: договор, подтверждение полной оплаты, квитанции, переписку с застройщиком, разрешения, если они есть. 5. **Будьте готовы к практическим препятствиям**, которые закон не решает: муниципалитеты могут удерживать сертификаты до погашения долгов застройщика, а архитекторы — не подписывать документы из-за неоплаченных счетов. Покупателям часто приходится платить за устранение препятствий, которые юридически не их. ## Как новым покупателям не попасть в ловушку сегодня Реформа 2023 года означает: если покупатель соблюдает три правила, с ним такого произойти не должно. - **Требуйте сертификат поиска.** С December 2023 продавец обязан приложить к договору сертификат поиска Земельного департамента, выданный не позднее 5 рабочих дней. Если в нём указана ипотека застройщика, департамент примет ваш договор только с письменными заявлениями, касающимися этого. - **Сдайте договор в Земельный департамент сразу** после подписания. Это закрепляет ваш приоритет перед последующими кредиторами. - **Пользуйтесь собственным юристом** — никогда юристом застройщика — и предпочитайте объекты с выпущенным отдельным титулом.