# העברת שטר בעלות בקפריסין: צעד אחר צעד במשרד רישום המקרקעין המחוזי

> העברת שטר בעלות על נכס בקפריסין: טופס N.270 במשרד רישום המקרקעין המחוזי, אגרות העברה, מס בולים, אישורי מיסים ולוחות זמנים.

- Canonical: https://periodiko.com/he/transfer-title-deeds-cyprus/
- Updated: 2026-08-22

---
מדריך זה מהווה מידע כללי בלבד, לא ייעוץ משפטי. הנהלים והאגרות עלולים להשתנות, ולכן יש לוודא מול מחלקת הקרקעות והמדידות או עורך דין קפריסאי עצמאי לפני שמסתמכים עליהם. <!-- VERIFY: legal-guide disclaimer — keep until a lawyer reviews this page -->

העברת בעלות על נכס בקפריסין מתבצעת פיזית במשרד רישום המקרקעין המחוזי של המחוז שבו נמצא הנכס. שני הצדדים — הקונה והמוכר, או נציגים מורשים על פי ייפוי כוח — נוכחים. הם חותמים על טופס N.270, הקונה משלם את אגרת ההעברה, ורישום המקרקעין מנפיק שטר בעלות חדש על שם הקונה. בעסקת מכירה חוזרת פשוטה עם בעלות נקייה, כל התהליך מחתימת החוזה ועד הנפקת שטר חדש נמשך בדרך כלל שלושה עד ארבעה חודשים. <!-- VERIFY: 12–16 week typical timeline -->

## מה באמת עולה ההעברה?

העלות העיקרית היא אגרת העברת הבעלות, שגובה רישום המקרקעין על שווי השוק המוערך של הנכס ביום ההעברה, במדרגות פרוגרסיביות: <!-- VERIFY: transfer fee bands current as of 2026 -->

| מדרגת שווי | שיעור |
| --- | --- |
| עד €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| מעל €170,000 | 8% |

שתי הקלות משמעותיות משנות את התמונה:

- **נכסים מיד שנייה מקבלים הנחה של 50%** על האגרה המחושבת. <!-- VERIFY: 50% transfer-fee reduction still in force -->
- **נכסים חדשים ששולם עליהם מע"מ אינם חייבים באגרת העברה כלל** — המע"מ של 5% או 19% מחליף אותה. <!-- VERIFY: VAT-paid exemption from transfer fees -->

דוגמה מחושבת: בית מיד שנייה בשווי €200,000 יניב אגרה מחושבת של €9,900 (3% × €85,000 + 5% × €85,000 + 8% × €30,000), ואז הנחה של 50% מורידה את האגרה בפועל ל-**€4,950**. <!-- VERIFY: worked example arithmetic and reduction -->

בנפרד, חל **מס בולים** על חוזה המכירה בתוך 30 יום מחתימתו: פטור על €5,000 הראשונים, 0.15% עד €170,000 ו-0.20% מעבר לכך, עם תקרה של €20,000. <!-- VERIFY: stamp duty rates and €20,000 cap --> תקצבו גם שכר טרחת עורך דין (בדרך כלל 0.5%–1.5% ממחיר הנכס <!-- VERIFY: typical legal fee range -->). וכדאי שיהיה לכם עורך דין משלכם — לא של המוכר או של היזם.

## אילו צעדים קורים לפני שמגיעים בכלל למשרד רישום המקרקעין?

1. **בדיקת שטר בעלות.** עורך הדין שלכם מבצע בדיקה במשרד רישום המקרקעין כדי לוודא שהמוכר אכן הבעלים של הנכס וכדי לחשוף משכנתאות, הערות או שעבודים אחרים. מאז December 2023 המוכר חייב על פי חוק לצרף לחוזה המכירה **תעודת חיפוש מלשכת רישום המקרקעין שאינה ישנה מחמישה ימי עבודה** — אל תחתמו בלעדיה. <!-- VERIFY: Law 132(I)/2023 five-day search certificate requirement -->
2. **חותמים על החוזה ומשלמים מס בולים** בתוך 30 יום מחתימתו.
3. **מפקידים את החוזה בלשכת רישום המקרקעין.** צעד זה, לפי חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין), הוא ההגנה החשובה ביותר שלכם: הוא מונע מהמוכר למכור מחדש את הנכס או למשכן אותו מאחורי גבכם, ומשמר את זכותכם לאכוף את ההעברה בבית משפט. ההפקדה חייבת להתבצע בתוך **שישה חודשים** מחתימת החוזה. <!-- VERIFY: six-month specific-performance deposit deadline -->
4. **המוכר משיג אישורי מיסים** — אישור מס (כולל רווחי הון), אישור עירייה, אישור ביוב ואישור שירותים — שנאספים יחד לקראת מועד ההעברה. <!-- VERIFY: Form N.313 clearance bundle -->

## מה קורה ביום ההעברה במשרד רישום המקרקעין המחוזי?

קבעו תור במשרד רישום המקרקעין המחוזי של מחוז הנכס. שני הצדדים (או באי כוחם על פי ייפוי כוח) מגיעים עם תעודות זהות, החוזה שהופקד, אישורי המיסים של המוכר, ולרוכשים שאינם תושבי האיחוד האירופי — גם היתר הרכישה (ראו המדריך שלנו על אישור מועצת השרים). הרשם מאמת את המסמכים, הקונה משלם את אגרת ההעברה בקופה, שני הצדדים חותמים על **הצהרת ההעברה N.270**, והמחלקה רושמת את הנכס על שם הקונה ומנפיקה את שטר הבעלות החדש. זמן הטיפול מהפקדת החוזה ועד הנפקת השטר החדש הוא בדרך כלל 4–12 שבועות. <!-- VERIFY: 4–12 week DLO processing window -->

אם אינכם יכולים להיות בקפריסין, **ייפוי כוח** מאומת בידי קצין מאשר בקפריסין (או בקונסוליה קפריסאית / עם אפוסטיל בחו"ל) מאפשר לעורך הדין שלכם להשלים את ההעברה במקומכם. <!-- VERIFY: POA certification requirements -->

## מהן הטעויות הנפוצות של רוכשים זרים?

- **תשלום מלא בלי להפקיד את החוזה.** חוזה שלא הופקד מותיר אתכם ללא עדיפות מול נושי המוכר — כך בדיוק נוצר משבר "הקונים הלכודים" בקפריסין.
- **רכישת נכס ששטר הבעלות שלו עדיין לא קיים.** פרויקטים רבים מלפני 2010 עדיין ממתינים לשטרות נפרדים. זה לא בהכרח קטלני, אבל זה משנה לחלוטין את פרופיל הסיכון — קבלו ייעוץ ספציפי לפני התחייבות.
- **דילוג על תעודת החיפוש.** חיפוש טרי בן חמישה ימים היה חושף את המשכנתאות של היזם שלכדו אלפי קונים קודמים.
- **שימוש בעורך הדין של המוכר.** ייצוג עצמאי הוא ביטוח זול בעסקה של שש ספרות.