# Compradores atrapados en Chipre y la ley de 2025: qué cambia y cómo evitar la trampa > En Chipre hay compradores sin escrituras pese a pagar. La Ley 110(I)/2025: quién puede acogerse, plazos y cómo protegerte al comprar. - Canonical: https://periodiko.com/es/cyprus-trapped-buyers-law-2025/ - Updated: 2026-08-22 --- > Escrito por el despacho de [Andria Valerkou Law](https://valerkoulaw.com) para Periodiko y revisado jurídicamente por Andria Valerkou. Esta guía es información general, no asesoramiento legal. El marco de 2025 es nuevo y algunas de sus partes aún no se han probado ante los tribunales: cualquier persona afectada debería contratar de inmediato a un abogado cualificado en Chipre. Un «comprador atrapado» en Chipre es alguien que **pagó por su propiedad — a menudo en su totalidad — y nunca recibió la escritura**, porque el promotor había hipotecado el terreno, quebró o no completó los trámites. La mayoría son extranjeros que compraron casas de vacaciones o de jubilación sobre plano durante el auge de los años 2000. En 2025, Chipre aprobó la **Ley 110(I)/2025**, un nuevo marco pensado para desbloquear por fin unos **9.500 casos congelados**, con plazos estrictos que los propietarios afectados no pueden permitirse incumplir. ## ¿Cómo acabaron miles de compradores atrapados? Durante el auge, los promotores hipotecaban de forma sistemática el terreno de sus proyectos para financiar la construcción. Los compradores — a menudo sin abogados independientes — pagaban el precio completo y se mudaban, sin saber que el banco tenía una garantía sobre toda la parcela. Cuando los promotores quebraron después de 2008, los compradores quedaron entre un promotor que se había llevado su dinero y un prestamista con una hipoteca válida. Una ley de rescate de 2015 (Ley 139(I)/2015) permitió al Registro de la Propiedad transferir escrituras pese a la existencia de acreedores y liberó **más de 11.000 escrituras**. Pero el **20 de junio de 2024**, el Tribunal de Apelación declaró inconstitucionales sus disposiciones principales por despojar a los acreedores de sus derechos sin consentimiento. Todas las solicitudes pendientes se congelaron de la noche a la mañana y 9.497 compradores volvieron al limbo. ## ¿Qué cambia en la práctica la Ley 110(I)/2025? La nueva ley modifica la Ley de Propiedad Inmueble (Transferencia e Hipoteca), Cap. 224, y reconstruye el mecanismo con salvaguardas constitucionales. **Puedes acogerte a ella si tu contrato de compraventa se depositó en el Registro de la Propiedad antes del 31 de diciembre de 2014, o si presentaste una solicitud judicial para registrarlo antes del 31 de diciembre de 2024.** A partir de ahí, divide los casos en tres escenarios: 1. **Existe escritura y no está hipotecada.** Cuando solo la quiebra del promotor bloqueó la transferencia, el Registro de la Propiedad puede transferir la escritura sin más. Aquí hay unos 2.500 casos congelados: los triunfos rápidos. 2. **Existe escritura, pero está hipotecada.** El banco debe consentir por escrito la cancelación de su carga. Si se niega, el comprador tiene **45 días desde la negativa** para pedir al tribunal que la anule por abusiva e injustificada. Unos 1.580 casos dependen de esta vía, y conviene ser francos: los bancos sostienen que esa anulación es inconstitucional y ningún tribunal se ha pronunciado todavía. 3. **Nunca se emitió una escritura.** El grupo más difícil, con unos 5.417 casos. El Registro puede transferir escrituras, pero no crearlas: primero hay que subsanar permisos pendientes o infracciones urbanísticas. Los compradores tienen **ocho meses** para presentar la documentación técnica, y las escrituras deben emitirse en torno a **marzo de 2028** o la solicitud fracasa. Un grupo adicional — unos 15.000 compradores en desarrollos con infracciones urbanísticas graves — queda completamente fuera de la ley. ## ¿Qué debes hacer si crees que estás atrapado? 1. **Saca un certificado de búsqueda actualizado** de la propiedad en la Oficina de Distrito del Registro de la Propiedad: indica quién figura como propietario registrado y qué hipotecas y anotaciones pesan sobre el título. 2. **Confirma si cumples los requisitos**: ¿cuándo se depositó tu contrato en el Registro de la Propiedad (o cuándo presentaste la solicitud judicial)? 3. **Contrata ya a un abogado independiente**, no esperes a que te llegue una carta. El plazo de 45 días tras la negativa del banco es muy corto si cuentas el tiempo que lleva preparar la solicitud. 4. **Reúne tu historial documental**: contrato, justificante del pago total, recibos, correspondencia con el promotor y permisos si los tienes. 5. **Prepárate para fricciones prácticas que la ley no resuelve**: los ayuntamientos pueden retener certificados hasta que se salden las deudas del promotor, y los arquitectos pueden negarse a firmar por honorarios impagados. Los compradores a menudo acaban pagando para desbloquear cargas que nunca fueron legalmente suyas. ## ¿Cómo evitas quedarte atrapado si compras hoy? Las reformas de 2023 hacen que esto no debería ocurrirle a un comprador que siga tres reglas: - **Exige el certificado de búsqueda.** Desde diciembre de 2023, el vendedor debe adjuntar al contrato un certificado de búsqueda del Registro de la Propiedad con una antigüedad máxima de cinco días laborables; si muestra una hipoteca del promotor, el Registro solo aceptará tu contrato con declaraciones escritas que la aborden. - **Deposita tu contrato en el Registro de la Propiedad inmediatamente** después de firmarlo. Así aseguras tu prioridad frente a acreedores posteriores. - **Utiliza tu propio abogado** — nunca el del promotor — y prefiere inmuebles con escritura separada ya emitida. ## ¿Quién ha preparado esta guía? Esta guía la ha preparado para Periodiko el despacho de [Andria Valerkou Law](https://valerkoulaw.com), un bufete chipriota con sede en Polis Chrysochous, Pafos, cuya práctica inmobiliaria va de la diligencia debida a la transferencia de títulos. Si crees que eres un comprador atrapado — o quieres que revisen una compra antes de firmar para no convertirte nunca en uno —, el asesoramiento jurídico a tiempo es importante, sobre todo teniendo en cuenta los plazos de 45 días y de 2028 descritos arriba. Puedes concertar una consulta directamente a través de la web del despacho en [valerkoulaw.com/contact](https://valerkoulaw.com/contact) o por teléfono o WhatsApp en el +357 99965006. Menciona esta guía de Periodiko al contactar.