# Ενοικίαση στην Κύπρο: εγγύηση, συμβόλαια και όσα δεν επιτρέπεται να κάνει ο ιδιοκτήτης

> Οδηγός για ενοικιαστές στην Κύπρο: εγγύηση, συμβόλαιο, εμβέλεια Ενοικιοστασίου και τι απαγορεύεται να κάνει ο ιδιοκτήτης.

- Canonical: https://periodiko.com/el/renting-in-cyprus-deposits-contracts-tenant-rights/
- Updated: 2026-07-05

---
Οι περισσότερες μισθώσεις στην Κύπρο δεν ρυθμίζονται από κάποιον ειδικό νόμο προστασίας του ενοικιαστή, αλλά από όσα γράφει το συμβόλαιο και το γενικό δίκαιο των συμβάσεων. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, που συχνά εμφανίζεται σε φόρουμ για ξένους, σχεδόν σίγουρα δεν καλύπτει το δικό σου σύγχρονο μίσθιο. Αυτό σημαίνει ότι το χαρτί που υπογράφεις — και τα αποδεικτικά πληρωμής της εγγύησης — είναι το παν. Αυτός ο οδηγός ξεχωρίζει τι επιβάλλει ο νόμος από το τι απλώς συνηθίζεται στην αγορά.

*Το παρόν άρθρο αποτελεί γενική ενημέρωση και όχι νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε διαφορά, συμβουλεύσου δικηγόρο που ασκεί στην Κύπρο.*

## Πόση εγγύηση είναι συνηθισμένη στην Κύπρο — και τι λέει ο νόμος;

**Στην πράξη**, η τυπική εγγύηση για μακροχρόνια μίσθωση είναι ένα ενοίκιο, που καταβάλλεται μαζί με το πρώτο ενοίκιο κατά την υπογραφή. Για επιπλωμένα διαμερίσματα σε Λεμεσό και Λευκωσία, όλο και συχνότερα ζητούνται δύο ενοίκια. <!-- VERIFY: current deposit norms per city with local agents -->

**Ο νόμος** δεν ορίζει ανώτατο ύψος εγγύησης, ούτε προβλέπει σύστημα προστασίας της (όπως υποχρέωση τήρησης σε ξεχωριστό λογαριασμό). Η εγγύηση είναι καθαρά συμβατικό ζήτημα, με βάση το γενικό δίκαιο των συμβάσεων (ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149). Αυτό λειτουργεί αμφίπλευρα: ο ιδιοκτήτης δικαιούται να παρακρατήσει μόνο ό,τι αντιστοιχεί σε πραγματική, αποδείξιμη ζημία — απλήρωτα ενοίκια, απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφελείας ή φθορά πέρα από τη συνήθη χρήση. Η αυθαίρετη παρακράτηση συνιστά αθέτηση της σύμβασης και μπορείς να κινηθείς δικαστικά.

Επειδή δεν υπάρχει προστατευτικό πλαίσιο, η δική σου προστασία είναι διαδικαστική. Πλήρωσε την εγγύηση με τραπεζικό έμβασμα που φέρει την ένδειξη «deposit», πάρε υπογεγραμμένη απόδειξη και φρόντισε το συμβόλαιο να αναφέρει: το ακριβές ποσό, τι επιτρέπεται να καλύψει και την προθεσμία επιστροφής μετά την παράδοση των κλειδιών.

## Τι πρέπει να έχει οπωσδήποτε ένα μισθωτήριο στην Κύπρο;

Προφορική μίσθωση είναι νομικά δυνατή, αλλά σχεδόν αδύνατο να αποδειχθεί. Γι’ αυτό, πάντα γραπτό, χρονολογημένο συμβόλαιο υπογεγραμμένο και από τα δύο μέρη. Ένα σωστό μισθωτήριο περιλαμβάνει τουλάχιστον:

- Ονοματεπώνυμα και αριθμούς ταυτότητας/διαβατηρίου ιδιοκτήτη και ενοικιαστή
- Πλήρη διεύθυνση του ακινήτου και περιγραφή του τι περιλαμβάνεται (θέση στάθμευσης, αποθήκη, έπιπλα)
- Ημερομηνία έναρξης, λήξης και όρους για τη λήξη (ανανέωση, προθεσμία ειδοποίησης)
- Ύψος ενοικίου, ημερομηνία καταβολής και τρόπο πληρωμής
- Ποσό εγγύησης, επιτρεπόμενες κρατήσεις και προθεσμία επιστροφής
- Ποιος πληρώνει κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό και δημοτικά τέλη
- Κατανομή ευθυνών για επισκευές. Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τα δομικά στοιχεία και τα κύρια συστήματα, ο ενοικιαστής τη μικροσυντήρηση — όμως η κατανομή αυτή είναι δεσμευτική μόνο εφόσον αποτυπώνεται γραπτά.
- Υπογεγραμμένο παράρτημα απογραφής με φωτογραφίες (απαραίτητο για επιπλωμένες μισθώσεις)

Πριν υπογράψεις, ζήτησε από τον ιδιοκτήτη αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας ή έναν πρόσφατο λογαριασμό κοινής ωφελείας στο όνομά του. Οι απάτες υπεκμίσθωσης υπάρχουν· η επαλήθευση παίρνει πέντε λεπτά. <!-- VERIFY: confirm no recent statutory formality requirements for tenancy contracts -->

## Χρειάζεται ακόμα χαρτοσήμανση το μισθωτήριο;

Για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά — όχι. Η Κύπρος κατάργησε το τέλος χαρτοσήμου για έγγραφα που εκτελούνται από την ημερομηνία αυτή. <!-- VERIFY: stamp duty abolition effective 1 Jan 2026 against the amending law / Tax Department announcement -->

Για συμβόλαια που υπογράφηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 ίσχυε ο περί Χαρτοσήμων Νόμος του 1963 (Ν. 19/1963): κανένα τέλος για το πρώτο κλιμάκιο της συνολικής αξίας της σύμβασης (μηνιαίο ενοίκιο × διάρκεια) μέχρι €5,000, και για το υπερβάλλον €1.50 ανά €1,000 ή μέρος τους, πληρωτέα εντός 30 ημερών από την υπογραφή. <!-- VERIFY: historical rate bands for pre-2026 contracts --> Ένα παλιότερο αχαρτοσήμαντο συμβόλαιο παραμένει έγκυρη σύμβαση — ωστόσο, κυπριακό δικαστήριο δεν το δέχεται ως αποδεικτικό μέσο αν προηγουμένως δεν χαρτοσημανθεί (με προσαύξηση λόγω εκπρόθεσμης καταβολής). Εάν έχεις διαφορά με παλιό αχαρτοσήμαντο μισθωτήριο, χαρτοσήμανέ το άμεσα.

## Με προστατεύει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος;

Σχεδόν σίγουρα όχι, αν νοικιάζεις κάτι μεταγενέστερο. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/1983) καλύπτει μόνο κτίρια που αποπερατώθηκαν έως την 31η Δεκεμβρίου 1999, βρίσκονται σε «ελεγχόμενες περιοχές» που ορίζονται με διάταγμα και — για να γεννηθεί προστατευόμενη μίσθωση — ήταν ήδη μισθωμένα (ή προσφέρονταν προς μίσθωση) κατά την ημερομηνία εκείνη. Η προστασία, δε, αφορά αποκλειστικά Κύπριους πολίτες και πολίτες της ΕΕ που διαμένουν στη Δημοκρατία. <!-- VERIFY: scope conditions and protected-person definition against the current consolidated text on cylaw.org -->

Αν πράγματι υπάγεσαι σε αυτόν και παραμείνεις μετά τη λήξη του αρχικού συμβολαίου, γίνεσαι «προστατευόμενος ενοικιαστής». Τότε, η έξωσή σου είναι δυνατή μόνο με απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και για συγκεκριμένους λόγους που προβλέπει ο νόμος, ενώ οι αυξήσεις του ενοικίου περιορίζονται από περιοδικά διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου. <!-- VERIFY: current maximum rent-increase percentage under the latest decree -->

Η τροποποίηση του 2020 (Ν. 3(Ι)/2020) πρόσθεσε μια ταχύρρυθμη διαδικασία έξωσης για μη καταβολή ενοικίου: προηγείται γραπτή όχληση, και αν ο ενοικιαστής καθυστερήσει πάνω από 21 ημέρες, ο ιδιοκτήτης μπορεί να την κινήσει· ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να τη διακόψει εξοφλώντας το σύνολο των οφειλόμενων μέσα σε 14 ημέρες από την επίδοση. <!-- VERIFY: exact deadlines of the 2020 fast-track procedure -->

Όλοι οι υπόλοιποι — δηλαδή η συντριπτική πλειονότητα των ενοικιαστών σήμερα, ιδίως όσοι μπαίνουν τώρα στην αγορά — στηρίζονται αποκλειστικά στο συμβόλαιο και στα Επαρχιακά Δικαστήρια. Θεώρησε ότι ανήκεις σε αυτή την κατηγορία, εκτός αν δικηγόρος σου πει το αντίθετο.

## Πώς βάζω το ρεύμα και το νερό στο όνομά μου;

**Ηλεκτρισμός (ΑΗΚ):** Υπογράφεις νέο συμβόλαιο προμήθειας σε κέντρο εξυπηρέτησης της ΑΗΚ ή ηλεκτρονικά. Θα χρειαστείς το μισθωτήριο, την ταυτότητα/διαβατήριό σου και είτε την ενυπόγραφη συγκατάθεση του προηγούμενου χρήστη για τη μεταβίβαση, είτε (αν αυτός δεν εντοπίζεται) υπεύθυνη δήλωση. Η ΑΗΚ εισπράττει εγγύηση ανάλογα με την ιδιότητα: περίπου €75 για ιδιοκτήτες ακινήτων, €200 για Κύπριους/πολίτες ΕΕ που ενοικιάζουν και €350 για υπηκόους τρίτων χωρών που ενοικιάζουν. <!-- VERIFY: current EAC deposit amounts and required documents on eac.com.cy -->

**Νερό:** Το νερό είναι υπόθεση του οικείου Συμβουλίου Υδατοπρομήθειας ή του δήμου (Λευκωσία, Λεμεσός και Λάρνακα έχουν δικά τους Συμβούλια). Συνήθως χρειάζεσαι το μισθωτήριο, την ταυτότητα, ενίοτε τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, την τρέχουσα ένδειξη του μετρητή και μια μικρή εγγύηση. <!-- VERIFY: per-district water board deposit amounts and document lists -->

Φύλαξε το μισθωτήριο και τις αποδείξεις των εγγυήσεων κοινής ωφελείας — θα σου χρειαστούν για να πάρεις πίσω τα χρήματα όταν φύγεις.

## Τι δεν επιτρέπεται νομικά να κάνει ο ιδιοκτήτης;

- **Να σε κλειδώσει έξω ή να αλλάξει τις κλειδαριές.** Στην Κύπρο οποιαδήποτε έξωση απαιτεί δικαστική απόφαση — χωρίς εξαίρεση. Η αυτοδικία (κλείδωμα, απομάκρυνση των πραγμάτων σου, διακοπή ρεύματος ή νερού) είναι παράνομη ακόμα κι αν έχεις καθυστερήσει το ενοίκιο. Αν συμβεί, τεκμηρίωσέ τα όλα και απευθύνσου αμέσως σε δικηγόρο· δικαιούσαι και αποζημίωση.
- **Να παρακρατεί συστηματικά την εγγύηση.** Οι κρατήσεις πρέπει να αντιστοιχούν σε πραγματική ζημία. Η δικαιολογία «εμείς πάντα βάφουμε ανάμεσα σε ενοικιαστές» δεν συνιστά φθορά πέραν της συνήθους χρήσης και δεν αποτελεί νόμιμο λόγο παρακράτησης.
- **Να μπαίνει στο σπίτι όποτε θέλει.** Έχεις αποκλειστική κατοχή. Εκτός αν το συμβόλαιο προβλέπει πρόσβαση κατόπιν ειδοποίησης (για επισκευές ή επιδείξεις), ο ιδιοκτήτης χρειάζεται τη συγκατάθεσή σου για να μπει.
- **Να αυξήσει το ενοίκιο κατά τη διάρκεια του συμβολαίου.** Το ενοίκιο παραμένει σταθερό για όλη την προβλεπόμενη διάρκεια, εκτός αν υπάρχει ρήτρα αναθεώρησης. Για τη μικρή μειοψηφία των προστατευόμενων μισθώσεων, οι αυξήσεις είναι δεσμευτικά περιορισμένες με διάταγμα.
- **Να σε απομακρύνει χωρίς διαδικασία μετά τη λήξη.** Ακόμα κι αν η καθορισμένη διάρκεια έληξε και εσύ παραμείνεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να στραφεί μόνο δικαστικά, όχι με βίαια μέσα. Στην πράξη, η αστυνομία αντιμετωπίζει τις διαφορές κατοχής ως αστική υπόθεση και δεν απομακρύνει τον ενοικιαστή για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. *(Αυτή είναι η τρέχουσα πρακτική, όχι νομική εγγύηση — αλλά η χρήση βίας από τον ιδιοκτήτη είναι παράνομη.)*

## Ποιες είναι οι ρεαλιστικές επιλογές μου σε περίπτωση διαφωνίας;

Μια ρεαλιστική κλίμακα, από τη φθηνότερη στην ακριβότερη λύση:

1. **Γραπτή όχληση.** Ένα email ή συστημένη επιστολή που αναφέρει καθαρά τι ζητάς (π.χ. επιστροφή της εγγύησης) και μέχρι πότε. Πολλές διαφορές λήγουν εδώ, γιατί δείχνεις ότι κρατάς αποδεικτικά.
2. **Εξώδικο από δικηγόρο.** Για διαφορές γύρω από την εγγύηση, είναι συχνά το βήμα με την καλύτερη σχέση κόστους-αποτελέσματος. <!-- VERIFY: typical cost range for a lawyer's demand letter -->
3. **Δικαστήριο.** Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία μόνο για προστατευόμενες (προ 2000) μισθώσεις· όλες οι υπόλοιπες υποθέσεις πηγαίνουν στα Επαρχιακά Δικαστήρια ως αστικές διαφορές. Να είσαι ρεαλιστής: μια αμφισβητούμενη υπόθεση μπορεί να διαρκέσει από αρκετούς μήνες έως και πάνω από έναν χρόνο. <!-- VERIFY: current typical timelines in Rent Control and District Courts -->

Ας είμαστε ειλικρινείς: για εγγύηση ενός ενοικίου, η δικαστική οδός σπάνια έχει οικονομικό νόημα. Την προστασία σου τη χτίζεις νωρίτερα — γραπτό συμβόλαιο, τραπεζικά εμβάσματα με σαφείς αιτιολογίες, φωτογραφική απογραφή. Όσοι έχουν καλά τεκμηριωμένο φάκελο σπάνια βλέπουν δικαστική αίθουσα· όσοι δεν έχουν, σπάνια κερδίζουν όταν φτάσουν εκεί.

## Συχνές Ερωτήσεις

**Είναι έγκυρο ένα προφορικό μισθωτήριο στην Κύπρο;**
Ναι, η προφορική μίσθωση μπορεί να είναι έγκυρη σύμβαση. Το πρόβλημα είναι ότι οι όροι της δεν αποδεικνύονται σε περίπτωση διαφωνίας. Γι’ αυτό πάντα να υπογράφεις γραπτό, χρονολογημένο συμβόλαιο πριν δώσεις χρήματα.

**Μπορεί ο ιδιοκτήτης να μου κάνει έξωση αν πουληθεί το ακίνητο;**
Η πώληση του ακινήτου από μόνη της δεν λύνει τη μίσθωση. Ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά το ακίνητο με τις υφιστάμενες μισθώσεις για όσος χρόνος απομένει. Έλεγξε αν το συμβόλαιο έχει ρήτρα πρόωρης λύσης σε περίπτωση πώλησης και ζήτησε νομική συμβουλή προτού συμφωνήσεις να φύγεις.

**Πόση προειδοποίηση πρέπει να δώσω για να φύγω;**
Ό,τι προβλέπει το συμβόλαιο. Αν η μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου, δεσμεύεσαι μέχρι τη λήξη της (εκτός αν υπάρχει ρήτρα πρόωρης λύσης). Για μισθώσεις αορίστου χρόνου, η συνήθης πρακτική είναι γραπτή ειδοποίηση ενός μηνός· δεν υπάρχει νομοθετημένη προθεσμία για τις κοινές συμβατικές μισθώσεις.

**Ποιος πληρώνει τις επισκευές σε ένα κυπριακό μίσθιο;**
Το συμβόλαιο το ορίζει. Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τις δομικές φθορές και τα κύρια συστήματα, ο ενοικιαστής τη μικρή καθημερινή συντήρηση — αλλά μόνο μια γραπτή ρήτρα το καθιστά δεσμευτικό και εκτελεστό.