# Δικαιώματα Ενοικιαστών και Διαφορές Μισθώσεων στην Κύπρο: Εγγυήσεις, Αυξήσεις και Έξωση

> Ποιο καθεστώς μίσθωσης στην Κύπρο σας καλύπτει, πότε μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο, τι προϋποθέτει πραγματικά η έξωση και πώς να πάρετε πίσω την εγγύησή σας.

- Canonical: https://periodiko.com/el/cyprus-tenant-rights-rental-disputes/
- Updated: 2026-08-23

---
> Γράφτηκε από το [Δικηγορικό Γραφείο Άντρια Βαλέρκου](https://valerkoulaw.com) για το Periodiko. Αυτός ο οδηγός είναι γενική πληροφόρηση και όχι νομική συμβουλή — οι διαφορές μίσθωσης εξαρτώνται από τη συγκεκριμένη σύμβαση και το ακίνητο, γι' αυτό ζητήστε συμβουλή για τη δική σας περίπτωση. <!-- VERIFY: εκκρεμεί έλεγχος από το γραφείο Βαλέρκου για αυτό το άρθρο -->

Τα περισσότερα προβλήματα ενοικίασης στην Κύπρο — παρακρατημένες εγγυήσεις, αιφνίδιες αυξήσεις ενοικίου, απειλές έξωσης — διέπονται από δύο πολύ διαφορετικά καθεστώτα. Το να γνωρίζετε **ποιο από τα δύο καλύπτει τη μίσθωσή σας** είναι η μισή μάχη. Οι συνήθεις συμβατικές μισθώσεις διέπονται από τη γραπτή σας συμφωνία και το γενικό δίκαιο των συμβάσεων. Ένα πολύ ισχυρότερο, παλαιότερο καθεστώς — ο **περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983** — προστατεύει τους θέσμιους ενοικιαστές, αλλά μόνο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.

## Είστε θέσμιος ή συμβατικός ενοικιαστής;

Είστε δυνητικά **θέσμιος ενοικιαστής** — με σοβαρή προστασία από έξωση και αυξήσεις ενοικίου — εάν ισχύουν και τα δύο: <!-- VERIFY: προϋποθέσεις θέσμιας μίσθωσης -->

- το ακίνητο βρίσκεται σε καθορισμένη ελεγχόμενη περιοχή (τις κύριες αστικές περιοχές Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας, Πάφου και ελεύθερης Αμμοχώστου), **και**
- το κτίριο ολοκληρώθηκε και μισθώθηκε για πρώτη φορά έως τις **31 December 1999**, και η αρχική μίσθωση έχει λήξει ενώ εσείς παραμείνατε.

Όλοι οι υπόλοιποι — που σήμερα σημαίνει οι περισσότεροι ενοικιαστές, αφού οι περισσότερες μισθώσεις αφορούν νεότερα κτίρια — είναι **συμβατικοί ενοικιαστές**. Τα δικαιώματά σας είναι όσα λέει η σύμβαση, συν ό,τι προβλέπει το γενικό δίκαιο. Γι' αυτό, το να διαβάσετε προσεκτικά τη σύμβαση πριν την υπογράψετε είναι η καλύτερη προστασία σας.

## Τι μπορεί πραγματικά να κάνει ο ιδιοκτήτης για τις αυξήσεις ενοικίου;

- **Συμβατικοί ενοικιαστές:** το ενοίκιο αλλάζει μόνο όπως επιτρέπει η σύμβαση. Αν η σύμβαση δεν προβλέπει τίποτα σχετικό, το ενοίκιο δεν μπορεί να αλλάξει μέχρι να λήξει η διάρκεια και να συναφθεί νέα συμφωνία. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μεσοπρόθεσμη αύξηση με μια απλή ανακοίνωση.
- **Θέσμιοι ενοικιαστές:** οι αυξήσεις περιορίζονται από τον νόμο — επί του παρόντος ανώτατο όριο 6% κάθε δύο χρόνια. Ο ενοικιαστής μπορεί να αμφισβητήσει ακόμη και αυτό το όριο στο **Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικίων**, το οποίο καθορίζει δίκαιο ενοίκιο με βάση τις συνθήκες της αγοράς. <!-- VERIFY: τρέχον ανώτατο ποσοστό και διάστημα -->

## Πότε μπορεί να γίνει πραγματικά έξωση;

Ακόμη και μετά τη λήξη της σύμβασης, **η αυτοδικία για έξωση είναι παράνομη**: αλλαγή κλειδαριών, αφαίρεση θυρών, διακοπή ρεύματος. Η έξωση απαιτεί δικαστική απόφαση. Για τους θέσμιους ενοικιαστές, οι λόγοι έξωσης είναι περιορισμένοι από τον νόμο: καθυστερημένα ενοίκια (μετά από επίσημη όχληση), πραγματική ανάγκη του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή η στενή του οικογένεια το ακίνητο, ή κατεδάφιση/ουσιαστική ανακατασκευή. Καθένας από αυτούς τους λόγους έχει απαιτήσεις προειδοποίησης· στην περίπτωση ιδιοχρησίας προβλέπεται αποζημίωση σε ορισμένες περιπτώσεις. <!-- VERIFY: λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή και αποζημίωση -->

Για τους συμβατικούς ενοικιαστές, ο ιδιοκτήτης πρέπει και πάλι να ασκήσει αγωγή για απόδοση της κατοχής. Ένας ενοικιαστής που παραμένει και συνεχίζει να πληρώνει μπορεί να απομακρυνθεί μόνο από το δικαστήριο.

Εάν ο ιδιοκτήτης απειλεί αλλαγή κλειδαριών ή διακοπή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, αυτό δεν είναι διαπραγματευτική τακτική — είναι παράνομο. Η τεκμηρίωσή του (φωτογραφίες, μηνύματα) ενισχύει τόσο την υπεράσπισή σας όσο και τυχόν αξίωση αποζημίωσης.

## Πώς να πάρετε πίσω την εγγύησή σας

Η εγγύηση — συνήθως ενοίκιο ενός ή δύο μηνών <!-- VERIFY: τυπικό εύρος εγγύησης --> — παραμένει δικά σας χρήματα. Παρακρατείται μόνο για απλήρωτα ενοίκια και ζημιές **πέραν της φυσιολογικής φθοράς**. Η πρακτική στρατηγική:

1. **Κατά την είσοδο:** φωτογραφίστε τα πάντα, με ημερομηνία, και στείλτε τις φωτογραφίες με email στον ιδιοκτήτη ώστε το αρχείο κατάστασης να είναι κοινό.
2. **Κατά τη διάρκεια:** αναφέρετε βλάβες εγγράφως (email ή μηνύματα που κρατάτε).
3. **Κατά την αποχώρηση:** κάντε κοινή επιθεώρηση, φωτογραφίστε ξανά, επιστρέψτε τα κλειδιά με γραπτή επιβεβαίωση.
4. **Εάν παρακρατηθεί:** ζητήστε την εγγράφως με προθεσμία· στη συνέχεια επιστολή δικηγόρου· μετά δικαστήριο. Για τυπικά ποσά εγγυήσεων, η διαδικασία μικροδιαφορών κρατά το κόστος αναλογικό. <!-- VERIFY: όριο και διαδρομή μικροδιαφορών -->

Το φθαρμένο χρώμα, οι κουρτίνες που ξεθώριασαν από τον ήλιο και τα συνηθισμένα σημάδια διαβίωσης είναι **φυσιολογική φθορά** — ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σας χρεώσει για ξαναβάψιμο ενός διαμερίσματος στο οποίο ζήσατε τέσσερα χρόνια.

## Τι άλλαξε πρόσφατα;

Από 1 January 2026, **καταργήθηκε το τέλος χαρτοσήμου στις συμφωνίες μίσθωσης** — τα νέα συμβόλαια δεν χρειάζονται πλέον χαρτοσήμανση. Αυτό αφαιρεί μια συνηθισμένη δικαιολογία («το συμβόλαιο δεν είναι χαρτοσημασμένο άρα δεν μετράει») που ούτως ή άλλως δεν ήταν ποτέ πραγματική υπεράσπιση: ένα μη χαρτοσημασμένο συμβόλαιο ήταν πάντα εκτελεστό μόλις χαρτοσημαίνονταν εκ των υστέρων. <!-- VERIFY: ημερομηνία και έκταση κατάργησης τέλους χαρτοσήμου -->

## Ποιος ετοίμασε αυτόν τον οδηγό;

Αυτός ο οδηγός ετοιμάστηκε για το Periodiko από το [Δικηγορικό Γραφείο Άντρια Βαλέρκου](https://valerkoulaw.com), μια κυπριακή δικηγορική εταιρεία με έδρα την Πόλη Χρυσοχούς, Πάφος. Η πρακτική της καλύπτει δίκαιο ακινήτων, διαθήκες και διαχείριση κληρονομιών. <!-- VERIFY: περιγραφή εταιρείας εγκεκριμένη από το γραφείο -->

Εάν βρίσκεστε σε διαφορά για εγγύηση, αντιμετωπίζετε απαίτηση έξωσης ή θέλετε να ελεγχθεί μια σύμβαση μίσθωσης πριν την υπογραφή, το γραφείο συμβουλεύει τόσο ενοικιαστές όσο και ιδιοκτήτες. Μπορείτε να κανονίσετε μια συνάντηση απευθείας μέσω της ιστοσελίδας της εταιρείας στο [valerkoulaw.com/contact](https://valerkoulaw.com/contact) ή τηλεφωνικά ή μέσω WhatsApp στο +357 99965006. Αναφέρετε αυτόν τον οδηγό του Periodiko όταν επικοινωνήσετε.