# Gefangene Käufer in Zypern: Was das Gesetz 110(I)/2025 ändert und wie Sie sich schützen > Gefangene Käufer in Zypern haben bezahlt, aber keinen Eigentumstitel. Das Gesetz 110(I)/2025 regelt Ansprüche, Fristen und Schutz für neue Käufer. - Canonical: https://periodiko.com/de/cyprus-trapped-buyers-law-2025/ - Updated: 2026-08-22 --- > Erstellt von der Kanzlei [Andria Valerkou Law](https://valerkoulaw.com) für Periodiko. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Das Regelwerk von 2025 ist neu und teilweise gerichtlich noch ungeprüft – Betroffene sollten umgehend eine qualifizierte Anwältin oder einen qualifizierten Anwalt in Zypern einschalten. Ein „gefangener Käufer“ in Zypern hat **für seine Immobilie bezahlt – häufig vollständig –, den Eigentumstitel aber nie erhalten**, weil der Bauträger das Grundstück belastet hatte, zahlungsunfähig wurde oder die Unterlagen nie fertigstellte. Die meisten Betroffenen sind Ausländer, die während des Baubooms der 2000er-Jahre Ferien- oder Alterswohnsitze kauften, die noch nicht fertiggestellt waren. 2025 verabschiedete Zypern mit dem **Gesetz 110(I)/2025** ein neues Regelwerk, das rund **9,500 eingefrorene Fälle** lösen soll. Es sieht zugleich strenge Fristen vor, die Betroffene nicht verpassen dürfen. ## Wie konnten Tausende Käufer in die Falle geraten? Im Bauboom nutzten Bauträger die Grundstücke ihrer Projekte regelmäßig als Sicherheit für Baukredite. Viele Käufer zahlten ohne eigene Anwältin oder eigenen Anwalt den vollen Preis und zogen ein, ohne zu ahnen, dass die Bank das gesamte Grundstück als Sicherheit hielt. Als nach 2008 viele Bauträger zahlungsunfähig wurden, standen die Käufer zwischen einem Bauträger, der ihr Geld hatte, und einer Bank mit gültiger Hypothek. Ein Rettungsgesetz aus dem Jahr 2015 (Gesetz 139(I)/2015) erlaubte dem Grundbuchamt, Eigentumstitel auch ohne Zustimmung der Gläubiger zu übertragen, und gab **mehr als 11,000 Titel** frei. Doch am **20 June 2024** erklärte das Berufungsgericht zentrale Bestimmungen für verfassungswidrig, weil sie Gläubigerrechte ohne Zustimmung entzogen. Alle anhängigen Anträge waren damit blockiert; 9,497 Käufer blieben in der Schwebe. ## Was bewirkt das Gesetz 110(I)/2025 konkret? Das neue Gesetz ändert das Immobilien-(Übertragungs- und Hypotheken-)Gesetz, Cap. 224, und stellt den Mechanismus auf eine verfassungsrechtlich tragfähige Grundlage. **Sie sind anspruchsberechtigt, wenn Ihr Kaufvertrag bis zum 31 December 2014 beim Grundbuchamt hinterlegt wurde oder wenn bis zum 31 December 2024 ein gerichtlicher Antrag auf Hinterlegung gestellt wurde.** Anschließend teilt es die Fälle in drei Szenarien auf: 1. **Eigentumstitel vorhanden, keine Hypothek.** Wenn nur der Zusammenbruch des Bauträgers die Übertragung blockierte, kann das Grundbuchamt den Titel direkt übertragen. Rund 2,500 eingefrorene Fälle fallen in diese Gruppe – hier sind schnelle Lösungen möglich. 2. **Eigentumstitel vorhanden, aber belastet.** Die Bank muss schriftlich zustimmen, ihre Belastung freizugeben. Lehnt sie ab, bleiben dem Käufer ab der Ablehnung **45 Tage**, um das Gericht anzurufen und die Ablehnung als missbräuchlich und ungerechtfertigt aufheben zu lassen. Etwa 1,580 Fälle sind davon betroffen. Hinzu kommt: Banken argumentieren, die Aufhebung selbst sei verfassungswidrig; noch kein Gericht hat darüber entschieden. 3. **Kein Eigentumstitel wurde je ausgestellt.** Das ist die schwierigste Gruppe: etwa 5,417 Fälle. Das Grundbuchamt kann Titel zwar übertragen, aber nicht neu schaffen. Fehlende Genehmigungen oder Planungsverstöße müssen zuerst beseitigt werden. Käufer haben **acht Monate**, um technische Unterlagen einzureichen; die Titel müssen bis etwa **March 2028** ausgestellt sein, sonst scheitert der Antrag. Eine weitere Gruppe – geschätzt 15,000 Käufer in Projekten mit schwerwiegenden Planungsverstößen – ist vom Gesetz ganz ausgenommen. ## Was sollten Sie tun, wenn Sie glauben, betroffen zu sein? 1. **Besorgen Sie eine aktuelle Suchbescheinigung** für die Immobilie beim Bezirksgrundbuchamt – sie zeigt den eingetragenen Eigentümer sowie jede Hypothek und jeden Vermerk im Titel. 2. **Prüfen Sie Ihr Anspruchsdatum**: Wann wurde Ihr Kaufvertrag beim Grundbuchamt hinterlegt (oder wann wurde Ihr gerichtlicher Antrag eingereicht)? 3. **Beauftragen Sie jetzt eine unabhängige Anwältin oder einen unabhängigen Anwalt**, nicht erst, wenn ein Schreiben eintrifft. Die 45-Tage-Frist nach einer Bankablehnung ist extrem knapp, wenn man die Zeit für die Antragsvorbereitung einrechnet. 4. **Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen**: Kaufvertrag, Nachweis der vollständigen Zahlung, Quittungen, Schriftverkehr mit dem Bauträger und gegebenenfalls Genehmigungen. 5. **Rechnen Sie mit praktischen Hindernissen**, die das Gesetz nicht löst: Gemeinden halten mitunter Bescheinigungen zurück, bis Schulden des Bauträgers beglichen sind; Architekten verweigern Freigaben wegen unbezahlter Honorare. Käufer zahlen am Ende oft, um Hindernisse zu beseitigen, die sie rechtlich nicht zu verantworten haben. ## Wie vermeiden neue Käufer heute, in die Falle zu geraten? Seit den Reformen von 2023 sollte dies einem Käufer, der drei Regeln befolgt, nicht mehr passieren: - **Verlangen Sie die Suchbescheinigung.** Seit December 2023 muss der Verkäufer dem Vertrag eine Suchbescheinigung des Grundbuchamts beifügen, die nicht älter als fünf Werktage ist – weist sie eine Bauträgerhypothek aus, akzeptiert das Grundbuchamt Ihren Vertrag nur, wenn schriftliche Erklärungen dazu beigefügt sind. - **Hinterlegen Sie Ihren Vertrag sofort nach Unterzeichnung beim Grundbuchamt.** Das sichert Ihre Priorität gegenüber späteren Gläubigern. - **Beauftragen Sie Ihre eigene Anwältin oder Ihren eigenen Anwalt** – niemals den des Bauträgers – und bevorzugen Sie Immobilien mit bereits ausgestelltem, eigenständigem Eigentumstitel. ## Wer hat diesen Ratgeber erstellt? Für Periodiko hat die Kanzlei [Andria Valerkou Law](https://valerkoulaw.com) diesen Ratgeber erstellt, eine zyprische Anwaltskanzlei mit Sitz in Polis Chrysochous, Paphos, deren Immobilienpraxis Transaktionen von der Due Diligence bis zur Eigentumsübertragung begleitet. Wenn Sie vermuten, selbst ein gefangener Käufer zu sein – oder wenn Sie einen Kauf vor der Unterzeichnung prüfen lassen möchten, damit Sie gar nicht erst einer werden –, ist frühzeitige rechtliche Beratung wichtig, insbesondere angesichts der 45-Tage-Frist und der Frist bis March 2028. Sie können direkt über die Website der Kanzlei unter [valerkoulaw.com/contact](https://valerkoulaw.com/contact) oder telefonisch bzw. per WhatsApp unter +357 99965006 einen Beratungstermin vereinbaren. Erwähnen Sie bei der Kontaktaufnahme diesen Periodiko-Ratgeber.